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自己破産後5~10年は住宅ローン審査が通らない|審査通過のための準備とは

銀座さいとう法律事務所
齋藤健博 弁護士
監修記事
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自己破産後、5~10年は住宅ローンの審査を通過できなくなります。

自己破産の情報は信用情報機関へ個人情報とともに記録され(通称「ブラックリスト」などと呼ばれます)、金融機関はこの情報を確認し、個人が信用できるかどうかを判断するためです。

そのため、住宅ローンの申請は自己破産の情報が削除されるまで(5~10年)待つのが賢明です。

かなり長い期間待つことにはなりますが、言い換えれば自己破産後でもきちんと資産管理や準備を進めていくことができれば、住宅ローンの審査を通過することは可能です。

本記事では、自己破産後に住宅ローンの審査に通過する方法をご紹介します。

【関連記事】自己破産したらどうなる?デメリットや費用・条件を弁護士がわかりやすく解説

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この記事に記載の情報は2023年11月21日時点のものです
目次

自己破産後に住宅ローンの審査に通るには5~10年が必要

冒頭でもお伝えしたように、自己破産をすることにより、信用情報機関に事故情報が掲載され、掲載されている期間の5~10年は住宅ローンの審査を通過することができません

自己破産することで信用情報機関に事故情報が掲載される

自己破産をすることで、自己破産をしたという情報が信用情報機関に掲載されることになります。住宅ローンを取り扱う金融機関は、この信用情報機関の内容を基に「その人にローンを組ませて大丈夫か?」を判断します。

自己破産をしたということは、途中で借金やローンを支払えなくなったということになりますので、信用情報機関に事故情報が掲載している間はローン審査を通過することができません

【関連記事】事故情報とは|信用情報機関に載る3つの理由と解消までの期間

住宅ローンの審査は5~10年後経って通るようになる

信用情報機関は3種類あり、情報機関によって事故情報の掲載期間は異なります。

自己破産後の事故情報の掲載期間
  • CIC: 免責から5年
  • JICC(日本信用情報機構):免責から5年
  • KSC(全国銀行個人信用情報センター): 免責から10年後

※免責:ここでは裁判所による借金の支払義務が免除される許可のこと

短くても5年、長いKSCでは10年掲載されます。掲載が削除されない限りは、住宅ローンを組むことはできません。

【関連記事】自己破産で免責許可を得る為の条件と知っておくべき対策

事故情報がなくなるまではリハビリ期間

住宅ローン審査に通らない5~10年の間は自己資金で運用していく期間だと割り切って、日々の収支管理を行っていくと良いでしょう。

後述しますが、住宅ローンの審査を通るためには、ある程度の頭金も必要になりますので、今できることは少しでも多くの頭金を準備することです。

【注目!】自己破産後に住宅ローン審査を通りやすくする4つのポイント

ここでは、すでに免責から数年経っている自己破産者が住宅ローンを組むためのポイントをご紹介します。

信用情報機関にて事故情報を確認する

住宅ローンの審査を申し込む前に、まずご自身で事故情報の有無を確認しておきましょう。

自己破産により裁判所から免責が確定すると、信用情報機関では破産の事故情報が記録されると同時に、延滞の事故情報・借入の記録が削除されますが、賃金業者が貸し倒れ処理をしなかったために、延滞の事故情報が残る(成約残し)こともあります。

もし、成約残しがある場合は、貸し倒れ処理を忘れた賃金業者へ、免責許可通知書を元に、消費賃借契約の終了を主張しましょう。

応じて貰えない場合は、情報機関や司法書士、弁護士などの専門家への相談をおすすめします。

クレジットカードで実績(クレヒス)を作る

住宅ローンの審査が通りやすくなるために、クレジットヒストリー(通称:クレヒス(※))を作っておくことも大事です。住宅ローンの審査では、金融機関へ返済能力の有無について厳しくチェックされるため、クレヒスの内容によって審査での印象が良くなるからです。

反対に、クレジットカードすら持っていない場合、経済力がないためカード会社からの信頼を得られないと判断される可能性があります。

クレジットカードも住宅ローンと同様に、信用情報機関の事故情報が削除された後に作成可能となります。

【関連記事】自己破産後でも新たにクレジットカードを取得する方法とは?

用語解説
クレヒス
クレヒスとはクレジットカードの利用実績。延滞なく定期的に利用することが実績に繋がる。

頭金を多めに用意する

住宅ローンの審査を通りやすくするために、頭金は多めに用意しておきましょう。頭金の額が高いほど金融機関から「経済力・管理能力がある」と判断されるため、金融機関からの信頼が得やすくなるからです。

お伝えの通り、事故情報が消えるまでの間に頭金に充てるお金を貯めることをおすすめします。

自社ブラックリストに該当しない金融機関を選ぶ

事故情報が信用情報機関から削除されても、金融機関が独自に保管する事故情報(自社ブラックリスト)が削除されるわけではありません。

特に、自己破産時に破産者へお金を貸していた賃金業者は、一度自己破産による貸し倒れにあっているため、信用情報機関から事故情報が消えても、自社内で事故情報を保管しているでしょう。

そのため、新たに住宅ローンの申請をする場合は、自己破産時にお金を借りていた金融機関とその同系列の金融機関は避けましょう。

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自己破産後でも組みやすい!審査条件が優しい住宅ローンの特徴

住宅ローンの審査を通りやすくするためには、審査そのものが優しい金融機関を見つけることも大事です。こちらでは、審査条件が緩い住宅ローンの特徴についてご紹介します。

審査条件が厳しくない住宅ローンの特徴
  • 金利が高い
  • 申込者が少ない
  • 不動産会社が推奨する

金利が高い

金利が高くなると、利息と共に返済額が高額になります。貸し倒れによる未回収のリスクが緩和されるため、金利が高い金融機関ほど住宅ローンの審査が厳しくありません。

ただ、その分もちろん自分への負担も大きくなりますし、支払えなくなれば元も子もありませんので、可能な範囲内で見つけるようにしましょう。

申込者が少ない

住宅ローンの申請者が少ない金融機関は、新規顧客を囲うために審査条件が優しく設定されている傾向にあります。

設立年数が短い金融機関や地方銀行は、利用者数が少ないところも多く、審査が緩いかもしれません。

不動産会社が推奨する

不動産会社は、住宅ローンの審査に通過してもらって契約を決めることが利益に繋がるので、審査に通過しやすい金融機関を勧めてくるでしょう。

過去に自己破産を行ったなどの状況を伝えした上で、どこの金融機関が最適なのか不動産会社へ相談してみましょう。ローン会社の情報もある程度取り入れていますので、良いアドバイザーにもなってくれるでしょう。

自己破産後でも審査が通過しやすい具体的な住宅ローン3選

それでは、実際に自己破産後でも審査に通過しやすい住宅ローン3つをご紹介します。それぞれ以下の理由から審査も通りやすくなると考えられています。

審査が緩い住宅ローン3選
  • フラット35
  • ノンバンク提供の住宅ローン
  • プロパーローン

フラット35

フラット35とは、住宅金融支援機構(※)と民間の金融機関が共同で提供する住宅ローンです。

フラット35では、融資分の債権を住宅金融支援機構が買い取ってくれ、貸し倒れのリスクを住宅金融支援機構が担ってくれるので、民間の金融機関にとって融資のハードルが下がります。

その結果、ローンの審査が緩い傾向になっています。

引用:フラット35ホームページ フラット35のしくみ

用語解説
住宅金融支援機構
住宅金融支援機構とは民間の金融機関が住宅ローンを提供する上で、資金調達をサポートする財務省管轄の独立行政法人機関。

ノンバンク提供の住宅ローン

ノンバンクとは、信販会社や消費者金融など預金業務を行わず貸付業務のみを行う金融機関です。ノンバンクが提供する住宅ローンは、銀行と比べて金利が高い傾向にありますが、審査面では優しい部分も多くあります。

【関連記事】ノンバンクとは|銀行との違いと選び方や利用の注意点まとめ

プロパーローン

住宅ローンを申請すると、仮審査と本審査の計2回の審査が行われます。

一般住宅ローンの審査フローとプロパーローンの審査フロー

窓口である銀行が仮審査を行い、保証会社が本審査を行うことが一般的ですが、プロパーローン(※)では保証会社による審査がありません

金融機関と保証会社の2つの機関から別々の審査を受ける一般のローンと比べて、審査する機関が金融機関だけのプロパーローンの審査は厳しくありません。

用語解説
プロパーローン
プロパーローンとは、事前審査(仮審査)がなく本審査のみの住宅ローン。通常の住宅ローンと比べて金利が高い上に、連帯保証人が必要なケースが多くなっています。

自己破産で住宅ローンの審査が通らないからと言ってやってはいけないNG行為

自己破産後は5~10年は住宅ローンの審査が通らないことはお伝えの通りです。それでも何とかして住宅ローンを組みたいと、以下の方法を取ってしまうと、今よりもさらに状況が悪くなり、取り返しが付かないような状態にもなり得ます。

住宅ローンが組めないからと言って、以下のことはやらないように気を付けてください。

複数の金融機関へ連続で申し込む

いくら審査が通らないからと言って、「下手な鉄砲も数撃ちゃ当たる」の精神で複数の金融機関へ連続して住宅ローンを申請することはおすすめしません。審査の可否は信用情報機関に残るため、審査落ちの記録により他の金融機関の審査に落ちる可能性が高まるからです。

審査が通らない理由は、事故情報や実績などの何かしらの理由があってのことですから、原因をしっかり見極め、その原因を排除していくことから始めてください。

闇金から借り入れを行う

住宅ローンの審査と同様に、自己破産後は金融機関からお金を借りられなくなります。そのような、借りたくても借りられない人をターゲットに、法外な金利で貸し付けを行う闇金業者がいます。

関わってしまったら最後。違法な金利と取り立てで債務者は追い詰められます。

自己破産者は、官報(国が発行する新聞のようなもの)に自己破産をした情報が掲載されますので、その情報をもとに闇金業者が接触してくる可能性が出てきます。

「ブラックでも借りられますよ」「頭金を用意しますよ」などと、おいしい話を持ちかけられても決して関わらないように注意しましょう。

【関連記事】闇金の全て|闇金の手口と絶対にお金を借りてはいけない理由

住宅ローンが残っている状態で自己破産をする場合の影響と注意点

ここまで、自己破産をした方が住宅ローンの審査を通るための方法について解説しました。しかし、中には現在ローンが残っている状態で自己破産をしようとしている方もいるかもしれません。

こちらでは、借金で苦しんでいる方向けに、住宅ローンが残っている状態で自己破産した場合に破産者が受ける影響についてお伝えします。

住宅ローンも借金の1つ|支払い義務は免除される

まず、自己破産は、裁判所を介して借金を免除することを目的とした手続きです。裁判所から免責が下りれば、借金の支払い義務から免れることになります。

住宅ローンも借金の1つですから、残っていたローンの返済義務もなくなるのです。

【関連記事】自己破産で借金をゼロにする方法|破産後の生活ガイド

自宅は手放すことになる

しかし、自己破産を申し立てると、換価財産(20万円超の価値がある財産)はすべて換価対象となるため、破産者は所有する財産を失います。

自己破産により差し押さえされない財産について
  • 給料の内の1/4
  • 99万円以下の現金
  • 換金価値の低い家具や洋服

などの財産は、破産者の最低限度の生活を保護するために、換価対象から外れます。

【関連記事】
差し押さえの範囲や回避する方法を徹底解説
給料が差し押さえられる理由と回避する方法

住宅ローンによって購入した自宅も高額な財産となるため、手放すことは覚悟しなくてはならないでしょう。

住宅ローンが残っていても完済していても同じことで、自宅の場合は競売にかけられ、数ヶ月後には退去しなくてはならにことになります。自己破産後にもどうしても持ち家に住み続けたいという方は、後述にて対処法を解説します。

保証人がいるローンは保証人に請求が行われる

住宅ローンに保証人が付いている場合、自己破産によって破産者本人の返済義務はなくなりますが、保証人には支払い義務が残ります。結果的に保証人に大きな影響を及ぼすこととなります。

金融機関は、保証人と連帯債務者へ返済残高を一括請求するので、自己破産する場合は、保証人や連帯債務者へ事前に、自己破産する旨を伝えましょう

【関連記事】自己破産をした場合連帯保証人にはどのような影響が出るのか

財産の名義を変えることは違法

自己破産で大事な財産を処分されたくないからと言って、自己破産をする前に財産の名義を他人に移す方法は、破産法における詐欺破産罪に該当する可能性があります。詐欺破産罪に該当すると、10年以下の懲役もしくは1,000万円以下の罰金が科されます。

持ち家のある方が自己破産前に検討すべきこと

最後に、持ち家のある方が自己破産をする前に自宅に住み続けるためにできることをご紹介します。

個人再生の『住宅ローン特則』を検討する

自己破産という方法ではなくなりますが、住宅ローンを組んでいる方が住宅を残しながら大幅な借金減額をするには、『住宅ローン特則』を利用した個人再生があります。

住宅ローン特則を利用することで、住宅ローン以外の債務に対して減額することが可能となります。

個人再生では返済義務は残りますが、債務も原則的に1/5にまで減少するので、かなりの負担軽減になるでしょう。残った債務と住宅ローンに関しては返済の必要がありますので、返済能力がある方に限られる方法です。

【関連記事】個人再生の住宅ローン特則(住宅資金特別条項)とは|仕組みをわかりやすく解説

リースバックをする

また、自己破産をしつつ今の家に住み続ける方法には、リースバックという方法があります。リースバックとは、不動産投資家などに自宅を買い取ってもらい、自分自身は賃貸借契約によって住み続ける方法です。

引っ越しなどの手間はかかりませんし、周囲に自宅を売却したことも知られにくいです。ただし、その後も家賃の支払いが続きますので、きちんと支払い続けられる状況にないと、リースバックの利用も難しくなるでしょう。

申立前に任意売却する

自宅は手放すことになりますが、持ち家がある状態で自己破産をする場合は、持ち家を事前に任売売却する方法もおすすめです。

売却価格が住宅ローンを上回っていた場合、差額分のお金を裁判所費用(約1万5,000円~50万円)や、弁護士費用(約20万円~40万円)に回すことができます。

また、持ち家がある方が自己破産をすると、裁判所を介して持ち家が処分されますが、事前に自宅を売却すれば、処分の手間が省けて、手続きに要する時間が短縮される上に、裁判所費用が安くなることがあります。

※破産者の状況によって申立費用や手続きに要する期間は異なります。

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まとめ

自己破産後に住宅ローンの審査を通るためには、5~10年の期間を空ける必要があります。また、金融機関によっては、自己破産したという情報を独自に持っていることもあるため、ローンを組む会社選びも慎重に行う必要があります。

審査が通らないからと言って、複数の会社に申し込みを行ったり、闇金に関わってしまったりすると、結局マイナスになり住宅ローンを組める可能性から遠のいてしまいます。

住宅ローンが組めない期間は、自己資金でしっかりやり繰りする習慣を身に付ける期間だと捉え、将来のローンのための頭金をコツコツと準備していってください。もちろん、自己破産に抵抗がある場合、とくに住宅資金貸付がある場合には個人再生の手段を用いて、債務を圧縮する手段もありますから、自己破産だけに拘泥しない視野もお持ちになってもらいたいと思います。

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この記事の監修者
銀座さいとう法律事務所
齋藤健博 弁護士 (東京弁護士会)
多重債務、闇金、カード破産など、あらゆる借金問題を得意とし、多数の実績あり。個人再生・任意整理・自己破産など、ケースに応じた債務整理法を提案し、相談者と二人三脚で丁寧迅速な解決を目指している。

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