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個人再生しても持ち家を残せる条件とは|住宅ローン有無に分けて解説

弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二
監修記事
個人再生しても持ち家を残せる条件とは|住宅ローン有無に分けて解説
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債務整理をする際、持ち家がどうなるのか不安に思っている方は少なくありません。個人再生は、持ち家を残せるだけでなく、競売にかけられた家を取り返せる可能性がある債務整理です。

これらが可能になるのは、個人再生に「住宅ローン特則(住宅資金特別条項)」が設けられているためです。今回は、個人再生において持ち家を残しながら債務整理ができる仕組みについて解説していきます。

【関連記事】個人再生に失敗したらどうなる?|失敗パターンと成功のための対策

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個人再生で家を残せる理由|住宅ローン特則とは

個人再生で最も特徴的なのが、住宅を残したまま債務整理が出来ることです。ここでは、個人再生で家を残せる理由について探っていきます。

個人再生で家が残せるのは住宅ローン特則があるから

個人再生を行いながら持ち家を残すには、住宅ローン特則(住宅資金特別条項)を利用する必要があります。

住宅ローン特則(住宅資金特別条項)とは、住宅ローン以外の借金については個人再生の整理対象とするものの、住宅ローンは従来通り支払続けることで持ち家を手元に残せる、という特則です。

持ち家は債務者の生活の拠点となるため、債務者の経済的再建がしやすいように、このような特則が認められています。

個人再生には、小規模個人再生と給与所得者等再生の2つがありますが、どちらの場合でも、住宅ローン特則を利用することができます。

住宅ローン特則の効果

住宅ローン特則の具体的な効果を箇条書きでまとめると、次のようになります。ただし、個々の事情によって特則の内容が変化します。下記の効果の全てが得られるわけではないので、注意が必要です。

  • 強制的に行われた競売手続きを中止させることができる
  • 住宅ローンを滞納していても、元本と損害金を分割で支払うことができる
  • 住宅ローンの返済期間を延長できる(最大10年)
  • 再生計画の期間中、住宅ローンの元本の一部及び利息のみを支払えばよくなる
  • 同意があれば、上記以外の支払の取り決めができる

同意があれば、支払いについても交渉の余地がありますが、基本的に住宅ローン特則は、住宅ローンを免除・減額する趣旨のものではないため、過度な期待は禁物です

本来は個人再生の整理対象となっていた借金を、他の借金と別個のものとして整理対象に含めない、という扱いをするに過ぎません。

住宅ローンが残っている家を個人再生で残す4つの条件

住宅ローン特則を利用して家を残すには、いくつか条件を満たさなければなりません。そのため、個人再生を行えば必ず残せるわけではないので注意しましょう。

住宅ローン特則を利用するための条件は、主に次の4つです。

  1. 所有権が申立人にあり、居住目的の家である
  2. 家が住宅ローン以外の担保になっていない
  3. 保証会社の代位弁済から6ヶ月以内
  4. 家に保証会社の抵当権が設定されている

1:所有権が申立人にあり、住居目的の家である

住宅ローン特則の対象となるのは、所有権が申立人にあり、居住用に利用している住宅1棟のみです。2件目以降の居住用住宅・別宅や別荘、投資目的のアパート・マンション、事業目的の住宅・ビルは対象となりません。

ここでいう住宅とは、床面積の2分の1以上が居住用に利用されていればよく、自宅兼事務所としている建物でも特則の対象にすることが可能です。

また仮に、居住用に使用している家が2件以上ある場合は、その中でもメインで利用している家が対象となります。

2:家が住宅ローン以外の担保になっていない

住宅ローンの債権者である銀行やローンの保証会社等が、特則の対象となる住宅に、抵当権を設定している場合は問題ありません。

しかし、住宅ローン以外の借金の担保として対象となる住宅に抵当権が設定されている場合は、住宅ローン特則を利用することはできません。

例えば、不動産担保ローンを利用したために、特則の対象となる住宅に(根)抵当権が設定されていれば、住宅ローン特則を利用することができなくなります。

3:保証会社の代位弁済から6ヶ月以内

住宅ローンの返済を滞納していると、保証会社が借金を肩代わりして、残金の全額を一括返済する「代位弁済」が行われるのが通常です。

このような代位弁済は、滞納から3ヵ月~6ヵ月以内に行われるのが一般的です。

このような保証会社の代位弁済から6ヵ月以内に個人再生を申し立てることで、住宅ローン特則を利用することができます。逆に言えば、代位弁済から6ヵ月を超えてしまうと、特則を利用できなくなるので注意が必要です。

4:家に保証会社の抵当権が設定されている

住宅ローンの債権者である銀行やローンの保証会社等が、特則の対象となる住宅に、抵当権を設定していても問題ありません。

住宅ローン特則を利用するためには、以上のような条件を全て満たす必要があります。内容が専門的で、要件を満たしているのか判断がつきにくい場合もあるので、まずは、弁護士や司法書士などの法律専門家に相談することをおすすめします。

住宅ローンがない家は個人再生で残せる?

ここまで住宅ローンがあることを前提に解説してきましたが、「住宅ローンがない場合、持ち家は残せないのか?」と気になった方もいらっしゃるかもしれません。

住宅ローン特則とはあまり関係がありませんが、以下で確認していきましょう。

家の資産価値が最低弁済額より少なければ残せる場合がある

結論から先に言えば、個人再生で住宅ローンを完済した家を残すのは、なかなか難しいといえます。

なぜなら、個人再生には「清算価値保障の原則」というものが認められているからです。「清算価値保障の原則」とは、再生債務者は少なくとも保有財産の価値以上のお金を返済しなければならない、という原則です。この原則は、お金を貸した債権者を保護するために認められています。

例えば、保有している財産価値が500万円あれば、少なくとも500万円は返済しなければなりません。家の資産価値が600万円であれば、少なくとも600万円は返済しなければなりません。

住宅ローンを完済した家を残せるケース

個人再生で住宅ローンを完済した家を残すことも、状況によってはできます。債権者に最低でも返済しなければならない額(最低弁済額)が家の資産価値よりも大幅に上回っていれば、家を売却しなくて済みます。

例えば、家の資産価値が100万円しかなく、最低弁済額が500万円であれば、家を残したまま個人再生ができる可能性があります。

家の資産価値が最低弁済額より高い場合は経済的に困難な可能性がある

家を加えた資産価値が最低弁済額より高い場合は、最低弁済額は当該視線価値まで引き上げられます

この最低弁済額を不動産の売却なく弁済していけるのであれば敢えて不動産を売却する必要はありませんが、経済的に困難である場合の方が多いと思われます。

家のリフォームローンがある人の個人再生

住宅ローン特則は、住宅を購入するためのローンだけでなく、住宅を増改築や改良するための「リフォームローン」も対象に含める場合があります。

対象に含まれるか否かをめぐっては、リフォームローンの債権者が住宅に抵当権を設定しているかどうかで異なります。

家のリフォームローンに抵当権がついている場合

リフォームローンの債権者が住宅に抵当権を設定している場合は、リフォームローンにも住宅ローン特則が適用されます

そのため、住宅を担保にしてリフォーム資金を借りている場合や、住宅ローンと合わせてリフォームローンを借りている場合は、住宅ローン特則を利用することができます。

ただし、前述したように、住宅ローン特則は、住宅ローン等を減免するものではありません。住宅ローン特則を利用したとしても、リフォームローンも住宅ローンと同様に、今後も継続して返済していくことになります。

家のリフォームローンが無担保の場合

リフォームローンに抵当権がついていない場合(無担保の場合)、住宅ローン特則の適用はありません。

リフォームローンに抵当権がついていない場合は、カードローンなどの他の借金と同様に、個人再生の整理対象となって一部免除になります。

債権者に個人再生を拒否されるリスクがある!

小規模個人再生で個人再生を行ったとき、リフォームローンに抵当権がついていない場合だと、リフォームローンが一部免除されるため、債権者に個人再生を拒否される可能性があります。

まとめ

ここまで、住宅ローン特則を中心に解説してきました。

個人再生を進めていくには、かなり専門的な知識が必要となります。弁護士費用等を節約したい気持ちも分かりますが、個人再生の効果を十分発揮させるために、弁護士や司法書士といった法律のエキスパートに任せることをおすすめいたします。

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この記事の監修者
弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二 (第二東京弁護士会)
アンダーソン・毛利・友常法律事務所を経て2014年8月にプラム綜合法律事務所を設立。企業法務から一般民事、刑事事件まで総合的なリーガルサービスを提供している。

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本記事はベンナビ債務整理(旧:債務整理ナビ)を運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※ベンナビ債務整理(旧:債務整理ナビ)に掲載される記事は弁護士・司法書士が執筆したものではありません。  本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。