個人再生をしても不動産(持ち家)はどうなる？残せる条件を解説

債務整理には主に任意整理と個人再生、自己破産の3種類がありますが、自己破産の場合には一定の財産は換価処分されてしまいますし、任意整理は減額できる債務が他の債務整理よりも低い傾向にあります。

そのため、不動産、特に自宅を所有している人は個人再生を検討することになるでしょう。そこで個人再生について調べていると「個人再生をすると自宅(不動産)を残せる」ということを聞いたことがあるはずです。もっとも、この表現は正確ではありません。

たしかに個人再生では自宅を残せることもありますが、手放さなければならないケースもあります。

そこでこの記事では、まずは個人再生について解説した後、どういった場合に自宅を残せるかについて解説します。自宅を所有していて、個人再生を検討している人は参考にしてください。

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個人再生とは

個人再生とは、借金の返済が困難であると裁判所に認めてもらい、借金額を5分の1程度（最大で10分の１）にまで圧縮し、残りの借金を分割して支払う債務整理の方法です。分割での支払い期間は原則として3年程度ですが、事情があれば裁判所によって最長で5年としてもらうことが可能です。

個人再生後は、税金や養育費、損害賠償などを除いた、圧縮された債務を支払っていく必要があります。

そのため、将来にわたって継続的に収入がなければ裁判所に個人再生を認めてもらえません。収入が不安定であったり、無職であったりした場合には他の債務整理を検討する必要があります。

個人再生では不動産(持ち家)は残すことができるのか？

冒頭でもお伝えしましたが、個人再生では持ち家を残すことができると説明されることが多く見られますが、実は正確な理解ではありません。

これは、個人再生の住宅資金特別条項という制度と関係があります。そして、住宅資金特別条項は住宅ローンが残っているかどうかで利用できるかどうかが決まります。

そこで、住宅ローンが残っている場合と残っていない場合に分けて、不動産(持ち家)を残すことができるか確認してみましょう。

住宅ローンが残っている場合

住宅ローンが残っている場合には、前述した住宅資金特別条項が利用できれば、持ち家を手放さずに個人再生を利用することが可能です。

住宅資金特別条項とは、住宅ローンについては従来通りに支払いを続ける(場合によってはリスケジュールすることもある)ことによって、所有する持ち家を手放さずに済む制度のことです。

もっとも、住宅資金特別条項を利用するには次の条件を満たす必要がありますので注意してください。

• 住宅ローンが住宅資金貸付債権であること
• 持ち家に住宅ローン以外の抵当権がないこと
• 個人再生をする本人が所有する居住用の不動産であること
• 床面積の1/2以上が居住用面積であること
• 代位弁済から6か月を経過していないこと　など

住宅ローンを完済している場合

住宅ローンを完済している場合には、持ち家の価値分は清算されるべき財産として計上されるため、手放さないことは実質的に難しくなります。個人再生を利用する場合には、ほとんどのケースで「小規模個人再生」という手続きになりますが、このとき、「清算価値保障原則」を満たす必要があるからです。

清算価値保障原則とは、個人再生の弁済率が破産した場合の弁済率以上でなければならないというものです。簡単に言い換えると、個人再生をしたときの方が、自己破産したときよりも債権者に返済する借金が多くなければならない制度と表現できます。

つまり、住宅ローンを完済した持ち家があって、個人再生後も所有しておきたい場合には、持ち家の価値分の借金を返済しなければなりません。こういった場合には返済原資が足らずに、再生計画が裁判所から認められなくなる可能性があります。そのような事態を回避するためには、持ち家を処分して返済額を減少させなければなりません。

また、持ち家をすべて清算価値に計上すれば、借金額よりも多くなってしまうということもあります。例えば、借金額が500万円で、持ち家の価値が1,000万円といった場合です。

このようなケースは100%弁済とよばれ、借金額をすべて返済しなければなりませんので、個人再生をするメリットはほとんどありません。任意整理などを検討すべきです。

いずれにせよ、住宅ローンを完済した自宅がある場合に、持ち家を残すかについては慎重な判断が必要ですので、まずは弁護士に相談するとよいでしょう。

個人再生では持ち家を守れない場合には任意整理

住宅資金特別条項が使えない場合には個人再生では原則として持ち家を守ることができません。そのため、持ち家を守るためには任意整理を検討しましょう。

任意整理とは、最初の返済までさかのぼり、利息制限法の上限へ金利を引き下げて、借金返済額について再計算を行い、借金額を減額して、さらに今後の利息をカットして、元本のみを3年程度で返済するように貸金業者等と交渉する手続きのことです。

任意整理の場合、原則として減額した借金を返済するだけで済みますので、自宅を手放す必要はありません。もっとも経済状況によっては任意整理ではなく自己破産を検討したほうがよいケースもあります。

そこで以降では、理解を深めるために任意整理について深堀していきましょう。

個人再生と任意整理の違い

個人再生と任意整理はどのように違うのでしょうか。個人再生も任意整理も、債権者に対する返済を継続する点では同じです。

しかし、任意整理は基本的には元金を分割して返済する必要があるものであるのに対して、個人再生は元金も大きく減額してもらえる点で異なります。また、任意整理は個々の債権者と和解交渉をするのに対して、個人再生は裁判所への申し立てによって法律の適用によって債務を圧縮します。

個人再生と任意整理の違いについて一覧でまとめると次のようになります。

項目	個人再生	任意整理
裁判所の許可	必要	不必要
圧縮される借金額	大きい	小さい
手続きの債権会社	選べない	選べる
不動産	手放すケースもある	原則として手放す必要はない

持ち家に関して言えば、個人再生と任意整理の一番の違いは、手続をする債権者を選べるかどうかという点です。任意整理は手続きをする債権者を選ぶことが可能ですので、住宅ローンのほか、車など他に手放したくない財産がある場合であっても、手続きから外すことで所有し続けることが可能です。

また、手続きの煩雑さにも違いがあります。個人再生は裁判所を通じた手続きですから、内容は複雑になります。一方、任意整理は裁判所を経ずに、個別の債権者と和解契約を結ぶので、比較的簡単に手続きが終わります。

借金問題を解決するためにすべきこと

借金問題を解決するためには、弁護士への相談が必要不可欠です。債務整理の方法には、この記事で紹介した個人再生や任意整理のほか、自己破産の3種類があります。どの方法を選ぶべきかは、経済状況や所有財産によって異なりますので、まずは弁護士に相談しましょう。

なお、弁護士に相談する前には、次の3つのことについて対処しておきましょう。

現在の借金状況を把握する

借金の相談をする際には、かならず現在の状況についてのヒアリングがされます。多重債務に悩んでいる人は、毎月の返済ばかりに目がいっており、家計の中から無理なく返済できる金額がいくらなのかを把握していないばかりか、今いくらの借金があるのかすら把握していないことも少なくありません。

弁護士に相談する際に、これらがあいまいだと、債務整理の正し方向性が見いだせない場合があります。

まずは現在の借金状況や収支の状況を把握しましょう。

持ち家を手放すことも検討する

勤務先の倒産などで、住宅ローンを借りた当初よりも収入が落ちてしまうことがあります。このような場合に、債務を減額しても、住宅ローンを支払える十分な収入がない場合には、結局返済ができずに最後は自己破産をすることになりかねません。

本当に持ち家を残すのが適切なのかどうかも検討をするようにしましょう。

個人再生ではなく他の債務整理方法も視野に入れておく

持ち家を維持できる個人再生は、住宅ローンの返済に困っている場合にはとても魅力的です。しかし、他の方法によることが適切である場合もあります。

本当に個人再生を利用すべきかどうか、債務の額・収支の状況・住宅ローンの遅延の状況などによって個別具体的な検討が必要です。

あなたの状況によっては、弁護士に相談した際に他の債務整理方法を提案される場合もあるでしょう。その場合には、個人再生に固執する必要はありません。弁護士はあなたの利益が最大化するように提案してくれますから、その債務整理方法が最適ということです。

個人再生だけでなく、他の債務整理についても検討しておくようにしてください。

まとめ

不動産(持ち家)を手放さすに債務整理をしたい場合には、個人再生を検討するようにしましょう。もっとも、記事で解説したとおり、持ち家を残せるのは住宅ローンが残っており住宅資金特別条項が利用できるケースに限られますので注意してください。

なお、あなたの資産状況によっては、持ち家があっても個人再生が最適でないケースも考えられます。債務整理を検討している場合には、まずは弁護士に相談しましょう。

もっとも、弁護士であればどの事務所であっても良いかといえばそうとも言い切れません。債務整理の実務経験を豊富に持っているところに依頼するようにしてください。

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