任意整理後も今の住居に住み続ける3つの方法
任意売却は、専門業者や弁護士に依頼して住居を売却する手段です。
住宅ローンの返済が難しくなった場合などに選択される手段ですが、任意売却をした場合、その住居に住み続けることはできるのでしょうか？
住み慣れた家だからこそ、手放したくないという人も多いはずです。
そこで、任意売却した家に住み続けるための方法を解説していきます。
任意売却をした家に住み続けることはできるのか？
任意売却では、住居を第三者に売却することになります。したがって、住居は他の人の手に渡ることとなるでしょう。
そのため、基本的には住み続けることができません。
しかし、任意売却後も同じ家に住み続けることを希望する場合には、以下の3つの方法があります。
個人再生手続きをする
債務整理手段の1つである個人再生手続きを行うと、住宅など財産を守れる場合があります。ただし、この場合、住宅ローン自体は全額負債として残ります。
その後、住宅ローンの返済ができなければ、任意売却して返済する必要が生じます。
リースバック
リースバックは、第三者に自宅を売却し、その住居を賃貸として借りて住み続ける方法です。
相手が当該処理に合意することが前提であるため、こちらの希望のみでこの手段を選択することはできません。
買い戻し
身内や知人に住居を買い取ってもらい、その人にローンを返済していく手段です。
将来的に買い戻しを希望する場合に最適な手段です。
リーズバックや買い戻しが可能であれば、任意売却後も住み続けることができます。
それぞれ条件やメリット・デメリットもあるので、詳しく見ていきます。
リースバックについて
リースバックは、第三者に売却した後に物件について賃貸借契約を締結し、住み続ける方法です。
もちろん買主がリースバックに同意する場合でなくてはいけませんし、賃貸なので家賃を支払える収入がなくてはいけません。
この項目では、リースバックについて詳しく見ていきます。
リースバックのメリット・デメリット
リースバックによるメリットは住宅ローンから解放されるにもかかわらず、引っ越しせずに住み続けられることです。
それ以外にもメリットはありますが、一方でデメリットもあります。
メリット
・税負担が少なくなる
固定資産税は買主の負担義務になります。
そのため、リースバックを行うと固定資産税を支払う義務が無くなり、負担が少なくなります。
・マンションであれば諸経費が必要なくなる
マンションの場合、管理費や修繕積立金など諸経費が必要ですが、リースバックすると買主の負担義務となるため、支払う必要がなくなります。
・将来買い戻すことも可能
リースバックをすると、将来、経済的な立て直しができた時に、家を買い戻せる可能性があります。ただ、これは相手次第です。
デメリット
・名義が変わる
リースバックをすると第三者の手に渡ることとなり、住居の名義も変わります。
資産として家族に残したいと考えている場合にはデメリットになるでしょう。
・家賃滞納すると退去させられる
リースバック後は家賃を払うこととなるので、滞納してしまった場合には、家から退去させられる場合もあります。
家賃を払える収入がない場合は、デメリットとなるでしょう。
・住宅ローンの返済と家賃が二重になり負担が増える場合もある
任意売却で住居を売却したとしても、ローンが完済できるとは限りません。
その場合、ローンの残債も返済していかなくてはいけないため、リースバックで家賃も支払うと毎月の出費が多くなり、金銭的に苦しくなる可能性もあります。
リースバックの流れ
リースバックを行う際には、当初からリースバックを希望していることを承諾している買主を探さなくてはいけません。
また上述したデメリットを防ぐために、事前に家賃や残債についても考えておく必要があります。
リースバックを行う流れは以下となり、任意売却の流れと近いものとなります。
なお、任意売却にあたっては当然債権者との協議も必要となりますが、以下ではこの点は省略しています。
相談
不動産の任意売却をご自身一人で行うことはほぼ不可能ですので、専門の業者に相談する必要があります。
査定
立地や築年数、将来性などを踏まえた上で、住居の査定を行います。
任意売却でリースバックを前提にした買主を探す
査定で価格が決まると、売却活動が行われます。
リースバックを前提とした買主でなければ、売却後に賃貸で住むことができません。
そのため、リースバックの承諾を得られる買主を探します。
この場合、第三者が買主になるのであれば投資家となるため、買主候補は普通の任意売却よりも絞られている状態です。
将来的に買い戻しを希望する際は、家族や親戚・もしくは条件の合う投資家を探します。
売却・契約
条件に合った買主が見つかると、売却を行うと同時に賃貸契約も結びます。
そこからリースバックの開始です。
毎月の家賃を支払うことで、住み慣れた家から引っ越しすることなく、居住できるようになります。
買い戻しについて
買い戻しは、売却した物件を将来的に対価を払って買い戻す行為です。
買い戻しのための期間は法律上売却時から10年以内となっており、その間に買い戻す必要がありますが、売買予約を行う場合は期間の制限はありません。
買い戻しのメリット・デメリット
第三者の手に渡ると、買い戻し特約がなければ取り戻すことが難しくなります。
買い戻しのメリットやデメリットは以下のようになります。
メリット
・将来的に物件の所有権を取り戻せる。
デメリット
・そもそも相手が買い戻し・売買予約に同意しない可能性が高い。
・買い戻し特約の場合は期間制限がある。
まとめ
任意売却後も住居に住み続ける方法を紹介してきましたが、それぞれメリットやデメリットがあるため、ご自身に向いている手段を慎重に選ぶ必要があります。
まずは専門家に相談し、適切なアドバイスを受ければ、今だけではなく将来のことも見据えた上で、最適な手段を見つけることができるでしょう。
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