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差し押さえ物件も任意売却はできる｜売る為にすべき差押登記解除方法

弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二
監修記事
差し押さえ物件も任意売却はできる｜売る為にすべき差押登記解除方法

借金やローンの返済が苦しくなり、支払うべき税金を滞納して、住居などを差し押さえられてしまうケースは少なくありません。任意売却をして残っている住宅ローンや借金を返済したいと考えても、差し押さえられてしまった場合はどのようにすればいいのでしょうか？

この記事では、差し押さえ後の任意売却について詳しく解説していきます。

【関連記事】任意売却の仕組みと失敗しない任意売却業者を選ぶための知識

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任意売却と差し押さえについて

固定資産税や住民税などの税金の滞納によって住宅が差し押さえられてしまうと、最終的に住居を競売へかけられることとなります。競売で売却されると、その住居には住み続けることができなくなりますし、必ずしも高値で売却できるとは限りません。

一方で、同じ住居を売却する場合でも、任意売却であれば競売よりも短期間で売却することができ、高値で売却できる可能性もあります。しかも、リースバックという方法を選べば住居を手放すことなく、賃貸契約をして住み続けることも不可能ではありません。

ただし、差し押さえられた住居は差し押えを解除しなければ任意売却することができません。つまり、差し押さえ後に任意売却をしたい場合には、競売が開始されるまでに差し押さえを解除して任意売却の手続きを行う必要があります。

差し押さえとは

差し押さえとは、借金やローンの返済が滞ることで債権者が裁判所に申し立てを行い、債務者の住居や給与など財産を確保することをいいます。法的に認められている手段となるので、拒否することはできません。まずは、差し押さえについての詳しい詳細や流れについて見ていきましょう。

差し押さえになる原因

差し押さえは裁判所が行う強制支払い措置となりますが、そもそも差し押さえになる原因はどういったものがあるのでしょうか。金融機関や消費者金融などからの借金はもちろんですが、年金や固定資産全などの税金の滞納も原因となります。

特に住民税に関しては自治体が厳しく取り締まっているので、滞納により差し押さえが行われることも多いにあります。支払うべき金銭を支払わずにいることで、債権者が裁判所に申し立てを行えば強制措置として差し押さえとなるのです。

差し押さえられる対象のもの

差し押さえというと、昔のドラマやアニメのように家中のものに差し押さえの紙が貼られるイメージがあるかもしれません。しかし、実際はすべてのものが差し押さえられるわけではありません。

債務者が生活に必要な家具や衣類などは差し押さえされませんし、仕事に必要なものであれば差し押さえになることはありません。ただし、生活に必要とはいえ住宅など不動産は差し押さえ対象となります。差し押さえになる対象は、以下のものがあります。

  • 住居や土地などの不動産
  • 車
  • 宝石
  • 銀行口座
  • 給与(給与の4分の1もしくは、33万を超えた額)

ただし、差し押さえの対象になるものは、滞納金額によって違います。期限内に支払いをすることができれば売却されることはありません。

差し押さえまでの流れ

実際に差し押さえまではどのような流れでなのか、カードローンを滞納した場合と税金を滞納した場合で見ていきましょう。それぞれ少しですが、違いがあります。

①カードローンを滞納した場合

消費者金融などから借金を滞納した場合、督促の電話がきます。その後も滞納を続けていると、数週間から1・2ヶ月までは電話や郵便での請求が続きますが、この段階ではまだ裁判所を通した手続きではありません。

しかしこの段階で、すでに個人信用情報には延滞情報が記載されることとなっています。そして3ヶ月前後で、裁判所を通して支払督促が送られてくることが多いようです。この支払督促は法的な手続きです。この督促に回答をしなかった場合は、その後財産が差し押さえられる可能性があります。

②各種税金を滞納した場合

一方で、各種税金を滞納した場合は、カードローンとは違って裁判を行うことなく差し押さえが行われます。税金を滞納していることに対しての督促状を1ヶ月月前後放置していると、電話や職員の訪問があります。

その後裁判所から差し押さえ予告が送られてくるため、カードローンに比べると早い段階で差し押さえとなるようです。

これらの流れを見てわかるとおり、差し押さえは支払うべきものを支払わないことに対する最終手段です。そのため、きちんとした支払いをしていれば差し押さえられることはありません。

債権者が裁判所に差し押えの申立てをするタイミングはケース・バイ・ケースであるため、いつ差し押さえられるのかは正確にわかりません。

差し押さえ後も任意売却は可能か？

それでは、住居が差し押さえになってしまった場合、任意売却は可能なのでしょうか？上述したように、カードローンであれば差し押さえまでは時間があるので、その間に対応することができますが、税金滞納の場合は差し押さえまでが早くなっています。

しかも、差し押さえされた物件は税務署や自治体に差押登記されてしまいます。

差押登記を解除する方法

差押登記を解除すれば任意売却が可能となりますが、簡単に解除できるものではありません。差押えを解除する方法は債権者と交渉するしかありません(租税債権による差押えは無剰余を理由に解除することができることもあります)。

債権者は差押えの申立てを取り下げることで差押えを解除することができます。したがって、債権者と協議し、弁済方法について合意できれば、差押えを解除してもらうことは可能です。任意売却のケースではこの方法で差押えを解除してから売却するのが通常です。

まとめ

財産を差し押えられた場合は、放置すれば競売で処分されてしまいます。そうなる前に弁護士や専門業者に相談してください。

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この記事の監修者
弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二 (第二東京弁護士会)
アンダーソン・毛利・友常法律事務所を経て2014年8月にプラム綜合法律事務所を設立。企業法務から一般民事、刑事事件まで総合的なリーガルサービスを提供している。

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