繰り上げ返済のすべて|リスクを回避し効果的に利用する方法とは

弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二
監修記事
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繰り上げ返済とは、住宅ローンやカードローンのように、毎月、決まった返済額とは、別にローンを返済することです。

 

借入者の後々の負担を減らすために利用される返済方法であり、一般的にはボーナスが入ったときや、貯蓄ができたときなど、お金に余裕ができたときに利用されます。

 

 

今回の記事では、基礎知識やリスクとともに、効果的な利用方法についてもご紹介します。

 

住宅ローンにおける繰り上げ返済における効果を、実際に借入を行った場合を例に、紹介していきます。なお当記事で紹介する計算例は全て概算ですので、詳しくは専門家へ伺ってください。

 

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【計算例あり】繰り上げ返済で利息をいくら減額できる?

繰り上げ返済は、通常より高い金額を返済するため、多く返済した分、ローンの残高は少なくなります。ローンの残高が減った分、そこにかかる利息は少なくなるため、返済の総額が本来より安くなることが繰り上げ返済のメリットです。

 

ではどのくらい減額できそうか、概算ですが計算してみました。

 

例1:借入額3,000万円で金利が年4%の場合

借入額3000万円、金利4%(年)、返済期間29年、毎月の返済金額10万円場合の、利息と借入総額はどうなるのでしょうか。

 

繰り上げ返済を行わなかった場合

  借入総額 利息
・初年度 29,100,000円 300,000円

・10年目 20,584,009円 215,683円

・20年目 10,182,896円 112,701円

・28年目 1,083,813円 22,612円
・29年目 完済 10,838円

 

利息の総額は469万円となり返済総額は3469万円となりました。では続いて、4年目に100万円の繰り上げ返済を行った場合を見ていきましょう。

 

4年次100万円の繰り上げ返済した場合

  借入総額 利息
・初年度 29,100,000円 300,000円

・5年目 2,439,909円 253,456円

・10年目 19,522,489円 205,173円

27年目 1,004,038 21,822円
28年目 完済 10,040円

 

4年目に100万円の繰り上げ返済を行った場合、返済期間28年の利息総額が341万円となり、100万円を前倒しで返済しているため返済総額が3441万円になります。

 

つまりは繰り上げ返済しなかった場合の総額3469万円と比較して、28万円お得なことがわかりました。繰り上げ返済は早く行った方が、高い効果が得られるといいますが、では初年度に100万円の繰り上げ返済を行った場合はどうなるのでしょうか。

 

初年次100万円の繰り上げ返済した場合

  借入総額 利息
・初年度 28,100,000円 300,000円

・10年目 19,490,323円 204,854円

・20年目 8,974,787円 100,740円

・27年目 965,944円 21,445円
・28年目 0円 9,659円

初年度に100万円の繰り上げ返済を行った場合、返済期間28年の利息総額が337万円となり、返済総額は3437万円になります。4年次に繰り上げ返済した時と比べ、4万円お得なことがわかりました。

 

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繰り上げ返済の種類:期間短縮型と返済額軽減型

繰り上げ返済には、期間短縮型と、返済額軽減型の2種類の返済方法が存在します。

 

期間短縮型(きかんたんしゅくがた)

 

期間短縮型は返済を前倒ししたことにより返済の期間を短くする返済方法です。

 

期間短縮型のメリットは、返済の期間を短くできること以外に、利息の総額が返済額軽減型に比べ安く抑えられることがあげられます。

 

しかし、繰り上げ返済は利用した年に費用がかかる上に、期間短縮型の毎月の返済額は通常と変わりません。そのため期間短縮型は、お金に余裕がある人におすすめです。

 

返済額軽減型(へんさいがくけいげんがた)

返済額軽減型は前倒しした分、繰り上げ返済後の返済額を減らすための返済方法です。

 

返済額軽減型は、期間短縮型と比べ、総額で支払う利息が高くつきますが、利用後の返済の負担が軽くなるため、返済のプランが立てやすくなることがメリットです

 

二つの返済の例

「利息軽減法」で用いた例と同じく、借入額3000万円、返済期間29年、金利(年)2%、返済金額(月々)10万円の返済プランに対し、4年次に100万円の繰り上げ返済を行った場合の、期間短縮型と返済額短縮型を比較していきましょう。

 

期間短縮型の計算は、「利息軽減効果」で行っているため、返済額短縮型の場合のみ計算を行います。

 

4年次100万年の返済型短縮型繰り上げ返済

  借入総額 利息 毎月の返済金額
・初年度 29100000円 300000円 100000円

・5年目 24444095円 253456円 96250

・20年目 9786922円 108335円 96250円

・28年目 1027884円 21612円 96250円
・29年目 完済 10278円 96250円

 

4年目に繰り上げ返済を行ったことにより5年目以降の月々の返済金額が96250円となり、利息の総額が355万円となるため返済総額は3455万円です。

 

期間短縮型の返済総額が3441万円のため、返済額短縮と比べ、期間短縮型の方が14万円お得な計算になります。

 

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効果的な繰り上げ返済の利用方

以上のことを踏まえ、繰り上げ返済の効果的な利用方法をまとめていきます。

貯金を念頭に利用する

住宅ローンを利用している人なら誰でも、いざという時の出費に備えて貯金をすることが大切です。繰り上げ返済は、後からでも行うことができるため急がずに、経済的な余裕を持つことができた後でも遅くはありません。

 

繰り上げ返済のメリットを実感できるのは住宅ローンを払い終えた後、つまりは老後です。精神的な余裕をもつ意味でも、今ある暮らしを豊かにすることのメリットは大きいでしょう。

 

貯金から繰り上げ返済の上限額を決める

生活費から余ったお金を繰り上げ返済に回すのはご法度であり、貯金をしていく上で、余ったお金に繰り上げ返済に回すことが一般的です。貯金の額の中から、使用可能な上限を決め、その中から繰り上げ返済の資金にしましょう。

 

  • 貯金:生活費の余剰金
  • 繰り上げ返済資金:貯金の余剰金

 

住宅ローン控除と比較してシミュレーションする

住宅ローンの控除を多く受けつつ繰り上げ返済を行うためには、以下の3点を意識しながら繰り上げ返済を利用しましょう。

  • 住宅ローン控除期間中の繰り上げ返済額は安く抑える
  • 住宅ローン控除の期間後に繰り上げ返済をする
  • 年末より年明けに繰り上げ返済を行う

 

住宅ローン控除期間は繰上げ返済額を安く抑える

住宅ローンの控除の額は、ローンの残高に比例するため、繰り上げ返済の金額が高くなるほど控除の額は少なくなります(ローンの残高が少なくなるため)。住宅ローンの控除の期間中は、繰り上げ返済の金額を安く抑えることで、より多くの控除を受けましょう。

 

控除完了後に繰り上げ返済を行うべき

再三申し上げますが、繰り上げ返済の金額に比例して控除の額は減っていきます。もし貯金に余裕のある方で、高額の繰り上げ返済を希望されている方は、控除の期間が完了後(11年目)に繰り上げ返済をした方が効果的です。

 

年明けに繰り上げ返済を行う方がお得

控除の金額は、年末の住宅ローンの残高によって決まります。ローンの残高は次年度より前年度の方が多いため、受けられる控除の額も前年度の方が高額です。

 

そのため年末に繰り上げ返済を行うことで、前年度の控除の額を減らすよりも、次年度の頭に繰り上げ返済をした方が、より多くの控除額が得られます。

収入に余裕がある人は期間短縮型

期間短縮型の方が返済額短縮型より、銀行に支払う利息の総額が少なくなります。貯金に余裕のある方で、なおかつ毎月の返済に負担のない方は、期間短縮型の繰り上げ返済を利用しましょう。

 

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繰り上げ返済のデメリット

繰り上げ返済によって得られるメリットは、既に申し上げましたが懸念しなければいけない点はいくつかあります。

急な出費への対応が難しい

住宅ローンを組む人の多くが家庭を持つ時期と重なっており、ローンの頭金以外にも、結婚式、子供、出産など費用のかかるイベントがたくさんあります。

 

家庭を持ち始めたばかりの年齢では、収入的な面からも費用の工面に苦労している方が多いでしょう。

 

繰り上げ返済によって得られる将来的な利益に気をとられがちですが、繰り上げ返済をする金額が高額になればなるほど、足元を固めなければなりません。

 

定期預金で得られる利息が貰えない

定期預金とは、銀行にある一定の期間、お金を預けることで預けたお金に対し利息をもらうことです。もし繰り越し返済に100万円を利用するとしたら、その100万円の定期預金を得られなくなることになります。

 

実際に、定期預金で得られる利益と繰り越し返済で得られる利益を検証することが必要です。定期預金によってどのような利益が得られるのか例を挙げてみていきましょう。

 

定期預金の利息の計算方法

まず定期預金の利息を算出するためには計算方法を知らならければなりません。定期預金によって、得られる利息は「貯金額×金利×0.01」で算出します。

 

この金額から税率20%が引かれるため、実際の手取りはその差額分です。なお定期預金の金利の平均は0.02%、最大で0.5%になります。

 

比較計算の例

では、預金額100万円、金利0.5%、利用年数25年の場合に得られる定期預金の利息を見ていきましょう

  利息 税金 手取り 貯金額
・初年度 1000000円×0.5×0.01=5000円 5000円×0.2=1000円 4000円 1004000円
・2年目 1004000円×0.5×0.01=5024円 5024円×0.2=1004円 4020円 1008020円

・25年目 110548円×0.5×0.01=5502円 5502円×0.2=1104円 4398円 1104950円

この場合、貯金総額は1104950円となるため、10万円近くの利息を得たことになります。

 

繰り上げ返済と比較したときの定期預金のメリット・デメリット

4年目で100万円の期間短縮の繰り上げ返済を利用した場合と、利用しなかった場合の利息の差が28万円に対し、100万円を貯金に回した場合に得られる利息の総額は最大で10万円です。定期預金と比べ、繰り上げ返済を利用した場合の方が、金額的にはお得なことがわかります。

 

しかしながら、繰り上げ返済はトータルで銀行に支払う返済が安くなるのであって、目に見える形でお金が残るわけではありません。定期預金の利用は、利用するごとに貯金額が上がってくることから、利益を肌で感じることができます。

 

その先の貯金のモチベーションにも繋がることから、定期預金の得られるメリットは単なる金額だけでは表せません。

 

住宅ローン控除が少なくなる

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用することによって得られる税金(所得税、住民税)の控除です。借入開始から10年間の控除を受けることが可能で、年収が3000万円以下であることが控除の条件になります。

 

毎年の控除額は年末の借入残高×0.01(1%)で求めることができ、つまりは繰り上げ返済を受けたことによって得られなくなる控除額の合計金額は、「繰り上げ返済の金額」×0.01×「控除を受けれる残り年数」になります。

 

・毎年の控除額 年末の借入残高×0.01
・利用期間 10年
・対象者 年収3000万円以下

 

比較計算の例

繰り上げ返済を行った場合と行わなかった場合の控除額を比較しましょう。度々になりますが、借入額3000万円、返済期間29年、金利(年)2%、返済金額(月々)10万円の返済プランを例にします。

 

<繰り上げ返済を行わなかった場合>
  残高 控除額
・初年度 29100000円 291000円
・2年目 28191000円 281910円

・10年目 20584000円 205840円
控除額の総額 2489849円

 

<4年目に100万円の期間短縮繰り上げ返済を行った場合>
  残高 控除額
・初年度 29100000円 291000円

・4年目 25345639円 253456円

・10年目 19522489円 195898円
控除額の総額 2417130円

繰り上げ返済を行った場合と行わなかった場合で、受けれる控除額の差が、7~8万円違うことがわかります。しかし、この場合の繰り上げ返済を行う場合と比べ、繰り上げ返済を行わない時は28万円多くの利息を払っていて、控除額によって受けれる利益の方が小さいことがわかります。

 

しかし、控除額が受けれるのは借入開始から10年間のみです。では11年目に100万円の繰り上げ返済を行った場合と比較してみたらどうなるのでしょうか。

 

  控除額の総額 返済総額
・4年目の繰り上げ返済 2417130円 34414078円
・11年目の繰り上げ返済 2489849円 34475331円
・差額 72719円 61253円

返済総額は、11年目に繰り上げ返済を行った場合の方が約6万円多いですが、11年目に繰り上げ返済を行うと、上限金額の控除額(繰り上げ返済を行わなかった場合に得られる控除額)を得ることができるため、控除額において7万円近く得していることがわかります。

 

つまりこの場合、72719円-61253=11466円、11年目に繰り上げ返済した方がお得です。

まとめ

繰り上げ返済によって、将来的に得られるメリットは大きいです。しかし利用することで現在の生活にゆとりがもてなくなるぐらいなら、利用をオススメしません。今回の記事を参考に、住宅ローンをご利用の方のお役に立てたらと思います。

 

 

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この記事の監修者
弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二 (第二東京弁護士会)
アンダーソン・毛利・友常法律事務所を経て2014年8月にプラム綜合法律事務所を設立。企業法務から一般民事、刑事事件まで総合的なリーガルサービスを提供している。

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編集部

本記事は債務整理ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※債務整理ナビに掲載される記事は弁護士・司法書士が執筆したものではありません。  本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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