住宅ローンの滞納によるリスクと回避するための解決策

会社からのリストラ、出産や子育てによる奥さんの収入の減少など、毎月の住宅ローン返済が困難になる家庭は珍しくないでしょう。しかしながら家計が圧迫しているとはいえ、住宅ローンの滞納によるリスクは無視できるものではありません。

今回の記事では、住宅ローンの滞納により起こりうるリスクと、返済が難しくなった人が取るべき行動、滞納によるリスクを回避するための解決方法などを紹介していきます。

住宅ローンを滞納すると｜時間経過と共に深刻化していくリスク

住宅ローンを滞納することで起こりうるリスクについてまとめました。現在、返済が滞っている人や毎月の返済が厳しい人の参考になればと思います。

たった1日でも記録に残る！住宅ローン滞納の事実

住宅ローンはたとえ1日の滞納でも、個人信用情報機関に滞納した事実を記録されてしまいます。本来であれば1日でも滞納をするべきではありませんので、もし、住宅ローンの支払いが厳しいようでしたら早めに相談するようにしましょう。

場合によっては毎月の支払額を減らすことができるかもしれません。また、滞納を何度も繰り返すことにより、ブラックリストに載ってしまうこともありますのでご注意ください。

延滞1ヶ月で電話や手紙を介しての督促がくる

住宅ローンの滞納が長引くと最終的に、住宅は競売にかけられてしまいます。

滞納から競売にかけられるまでの流れを、債権者の動向を通して確認していきましょう。延滞開始から1ヶ月経過すると、銀行から電話や手紙を通じて支払いに関する督促の連絡が届きます。その際に届くのは以下の書類です。

請求書

まずは、滞納1ヶ月ほどで銀行から請求書が届きます。ほとんどが二つ折りのはがきによるものです。はがきを開くと滞納した期間と滞納した金額が記載されています。

催告書

次に、銀行から催告書が届きます。こちらは請求書と違って封筒に入って届くことが多いです。

催告書には、期日までに住宅ローンを支払わなければ分割払いをする権利が一切なくなるという内容(「期限の利益喪失」と記載されている場合が多いです。)と、期日までに支払いが確認できない場合は、保証会社に代わりに返済を求める旨が記載されています。

これ以上支払いが滞るなら、次の手段に移りますよという最終通知のようなものとお考えください。

競売の予告

また各金融機関によって異なりますが、競売の予告通知が届く場合もあります。通知の内容は、「滞納が続くと最終的には住宅は競売にかけられる」といった内容であり、この時点では、競売に関する法的効力はありません。

3ヶ月滞納すると代位弁済手続きが取られる

代位弁済の予告通知

滞納から3ヶ月以内に代位弁済の予告通知が銀行から届きます。代位弁済とは、住宅ローンを組む際に契約した保証会社が、住宅ローンの残高を債務者に代わり立て替えることであり、代位弁済が行われた段階で、住宅ローンの債権者は銀行から保証会社へ移ります。

予告通知の段階では、代位弁済は行われていませんが、実際に代位弁済が行われると保証会社は、ローンの残高の一括請求をする権利を取得します。

代位弁済の通知

そして延滞から3ヶ月が経過し、銀行が通知した期限を経過した時点で、債務者は期限の利益の権利を失い、銀行から代位弁済の通知が郵送されます。

期限の利益とは、分割払いにしてもらい全額の支払いが終わるまでに時間的な猶予をもらうなど、債務の履行に期限を設けてもらう利益です。

つまりは期限の利益が失われたこの段階で、債務者は分割で支払うことができなくなり、ローンの残高を直ちに一括で返済する義務が生じます。また代位弁済の通知が郵送された後、債務者の団体信用生命保険との契約は解約になります。

代位弁済や期限の利益に関して、下記の記事を参考にしてください。 

3ヶ月以上の滞納で期限の利益の喪失の通知

全額一括返済の請求

代位弁済後、保証会社から立て替えた分のローン残高の全額一括支払いの請求がきます。

ほとんどの人が全額の返済ができないため、住宅が競売にかけられるのが一般的な流れです。また請求される金額には、ローンの残高分に加え滞納したことによる遅延損害金(「その他」にて後述)も含まれています。

担保不動産競売開始決定通知

滞納から6ヶ月、裁判所を介して担保不動産競売開始決定通知が郵送されるのが一般的な競売の流れです。通知が届いた段階で、債務者は住宅に関する全ての権利を失うため、住宅は強制的に差し押さえ(競売)られます。

競売

通知からしばらくたつと、裁判所から住宅の調査が入るので、調査が完了後、住宅は売却され、競売は完了です。 競売は、通常の相場の価格の50%~70%の価格で住宅は売却されるため、競売によってもローンを完済しきれなかった場合、債務者は競売後の残高を返済しなければなりません。

競売の流れは下記の通りです。

1. 不動産競売申立て
2. 競売開始決定・差押え
3. 現況調査、評価
4. 現況調査報告書・評価書・物件明細書の作成
5. 売却基準価格決定
6. 入札期間決定・公告
7. 期間入札の実施
8. 開札・買受人（競落人）決定
9. 売却許可決定
10. 代金納付
11. 配当、引渡命令

競売開始決定から期間入札開始まで、通常４～５か月の期間があります。

その間に、競売でなく任意売却を行うという方法も考えられますが、開札期日の前日までに決済が終了する見込みがなければ、債権者は任意売却での競売取下げには応じないことが多いです。

また競売開始後の住宅資金特別条項付個人再生申立てについては、代位弁済日から６ヶ月以内という期間制限があります。

その他

遅延損害金の発生など

返済を延滞していると、滞納したことによるペナルティとして遅延損害金が課されます。遅延損害金は、利息とは別に借入残高と延滞した日数に応じて課されるために、利用者の負担が重くなる一方です。

計算方法：上限年利14.6%

遅延損害金の計算方法は、「借入残高×遅延損害金の年利×0.01×延滞日数÷365日」によって算出されます。各金融機関によって金利は異なりますが、住宅ローンにおける遅延損害金の上限金利は14.6%です。

個人信用情報機関への事故登録

住宅ローンの滞納を続けると、個人信用情報機関の事故登録へ個人情報(ブラックリスト)が掲載されてしまいます。

クレジットカードやローンの審査が難しくなる

銀行や消費者金融、カード会社など各金融機関が、個人信用情報機関を通じて債務者の返済履歴を確認することが可能です。滞納や自己破産など各債務者の事故記録を確認することで、金融機関にとって不利益になる人への貸し出しを避けるために各金融機関が登録しています。

そのため一度、事故登録に個人情報が掲載されてしまうと、新たにクレジットカードや住宅ローンを組む際の審査を通過するのが難しくなります。

滞納から3ヶ月目以降が基準

冒頭でたった1日の滞納でも個人信用情報機関に記録が残ることがあるとお伝えしましたが、一般的に、個人信用情報機関への事故登録の掲載は、滞納から3ヶ月以上だといわれています。

しかしながら、度重なる滞納によって掲載されることもあるので一概には言えません。また、債務整理(借金を減額、免除するための手続き)を行うことでも掲載されます。

住宅ローンを滞納した人が取るべき行動

住宅ローンを滞納している人が取るべき対応策について紹介していきます。

延滞から3ヶ月以内であれば、住宅が競売にかけられることはほとんどありません。返済していく意思があるものの、毎月の返済が苦しく、延滞の解消が困難である場合、金融機関に返済方法の見直しに関する相談をしましょう。

相談内容としては、返済額の減額に関する相談、返済期間の延長に関する相談になります。

返済額の減額に関する相談

一定期間の間、月々の返済額を減額することで、返済の負担を軽くするための相談になります。利用者の家族、利用者個人の病気やケガなどによる出費、それに伴う収入の減少など経済的に返済が困難である場合、銀行側が返済額の減額について同意してくれる場合が多いです。

交渉の際は、現在の収入や生活費を元に、どのくらいの返済が可能なのかを伝えた上で、返済の意思があることを伝えましょう。また注意点として減額期間中の金利は変わりません。

利息は残高と金利に比例して算出されることから、減額期間中の残高の減りが悪くなるため、通常の返済プランより多くの利息を支払うことになり、返済総額が高額になります。

返済期間の延長に関する相談

通常の返済期間より返済期間を長くすることで、長くした分、月々の返済金額を安くするための相談です。月々の返済金額が安くなった分、毎月の収支を合わせやすくなります。

しかしながら「返済額の減額に関する相談」と同様に、返済期間が長くなった分、それに応じてトータルで支払う利息は高額になるため、返済総額が高額になります。

また、銀行側への返済方法の変更に関する相談に関して銀行が同意してくれるとは保証はありません。交渉を成功させるために、めげずに何度も相談することで奏功する可能性もあります。

その2：競売を回避するための任意売却

住宅が競売にかけられると、相場の金額より安値で売却されますが、なるべく高値で売却する方法として任意売却という選択肢があります。

競売と任意売却の違い

競売の売却価格は、相場の半額(60~70%)に近い金額で売却されるのに対し、任意売却では相場に近い金額(80~90%)での売却が可能です。しかしながら競売は裁判所の管轄の元で行われるのに対し、任意売却は個人で行わなければならないため、自分で買い手を見つけなければいけません。

また競売は強制執行で行われるため、退去日が指定されますが、任意売却は個人間の売買になるため、買い手の人と退去日に関して調整することができます。

	任意売却	競売
当事者	個人	裁判所
売却価格	相場の80~90%	相場の60~70%
退去日の調整	○	×

任意売却をする上での注意点

任意売却をする上で事前に注意しておくべき点は、「任意売却が可能な期間」、「債権者や買い手からの同意が必要」、「売却後の生活の収支」の3つです。

任意売却が可能な期間

一般的に裁判所からの競売開始の決定(担保不動産競売開始決定)から競売までに半年の期間を要します。裁判所が競売開始の決定を行うと、住宅を処分する権利がなくなりますが、保証会社や銀行などの債権者の同意があれば、競売開始決定から競売までの期間中でも任意売却は可能です。

しかし同意を得られないこともあるので、競売開始決定前よりも早い段階で任意売却を行いましょう。

債権者や買い手からの同意が必要

任意売却をするためには、保証会社、銀行などの債権者と買い手の同意が必要になります。債権者はお金をできるだけ回収したいと思っているため、高額で売却できるなら任意売却に同意してくれる場合が多いです。

買い手からの同意は、買い手の希望する金額によるところが多いため、同意が得られなかった場合は、売値を下げるなどして相手側が飲み込みやすい条件にすることで交渉しましょう。

売却後の生活の収支

任意売却が完了した後も生活をしてかなければいけません。自分の収入内で生活費をまかなうことが必要であり、売却後に残る住宅ローンの残高の返済が生活費に上乗せされます。

売却後の生活を苦しくしないためにも、売却後の生活のバランスを意識しながら売却価格を設定しましょう。

任意売却に関して詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。

その3 ：借り換えを実施する

金利の低い金融機関で住宅ローンを借り換え、月々の返済額を抑える方法です。

ただし借り換えの契約時に融資手数料や登録免許税・司法書士報酬など新たに諸費用がかかります。数十万円程度のまとまった資金が必要になりますので、借り換えの際には諸費用も含め総合的な検討が必要となります。

住宅ローンの滞納を防ぐポイント

家計の収支をしっかり管理する

下記項目を把握しておくことで、延滞の兆候を察知しやすくなります。延滞を防ぐため、早めの段階で金融機関に相談しましょう。

• 月収の減少やボーナス減額・カットになりそうな状態ではないか
• 勤めている会社の財務状況に問題はないか
• 支出をコントロールできているか
• 毎月安定して貯蓄ができる収支バランスを維持しているか

将来的に支出増加しても返済できる計画になっているか考える

住宅ローンは長期にわたり高額な返済をすることになります。人生の中でのイベント（出産や子供の進学、結婚、入院や手術、親の介護など）によっては、突発的に支出が増えることもあるでしょう。

そのため、定期的に「借り入れたときの収支計画を見返し、順調に貯蓄ができているか」を確認してみてください。想定よりも貯蓄が増えていない場合、返済計画を見直してみましょう。

住宅を残すための2つの方法

住宅ローンの売却後に、ローンの返済が難しい方の解決方法を紹介します。

住宅ローンの巻き戻し

代位弁済が行われると、銀行から保証会社へ債権が移ります。住宅ローンの巻き戻しとは、債権を保証会社から銀行へ戻すことで、代位弁済が行われる前の状態に戻す手続きです。

当然、手続きが適用されると期限の利益の権利が債務者に戻るため今まで通りローンを分割で支払うことができます。

また住宅がすでに競売にかけられている場合でも利用可能であり、もし保証会社へローンの返済を行った場合でも、保証会社は銀行へ返済分の支払いをしなければなりません。

申請の条件

住宅ローンの巻き戻しをするためには、個人再生の申し立てをする必要があります。個人再生とは、債務整理の一種であり裁判所を通じて、借金の減額、減額後の借金の返済のプランをたてる手続きです。

個人再生の手続きは複雑なため、住宅ローンの巻き戻しをする際は、法律の専門家へ依頼することをオススメします。

また住宅ローンの巻き戻しを利用する条件は、「代位弁済後、半年以内の申し立て」、「個人再生の適用に関する裁判所からの許可」、「手続き後、返済可能な経済力が確保できる」、「個人名義の住宅」の4つです。

個人再生に関して詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

リースバック

リースバックとは、親戚や不動産投資家などの第三者に住宅を売却することで、買取主に大家になってもらい賃貸物件という形で住宅に住み続ける方法です。リースバックは住宅に住み続けることが可能ですが、いくつか気を付けなければならない点があります。

利用の際の4つの注意点

賃料、譲渡所得税、売却価格、第2次納税義務の4点について気を付けなければいけません。

賃料

リースバックでは賃料とは別に住宅ローンの残りの返済が月々、上乗せされます。そのためなるべく賃料を安くしたいところですが、賃料を安くすると売却価格が安くなる傾向にあるため、一筋縄ではいきません。

売却価格を高く、賃料を安くするためにはなるべく親族に買い取ってもらうことをオススメします。

譲渡所得税

不動産を売却した場合、売却した側に、譲渡所得税が発生する場合があります。但し、3000万円以下の住宅の売却では譲渡所得税が発生しないこととなっているため、3000万円を超える売却について注意が必要です。この場合の基準となる金額は、実際に譲渡した金額ではなく、市場価格となります。

売却価格

市場価格の８０％以下の価格で住宅を売却した場合、著しく低い価格での譲渡として、市場価格と売却額との差額部分については贈与とみなされて贈与税が発生します。売却価格が低いと銀行から任意売却の同意が貰えない可能性が高いことからも、市場価格より低すぎる値段での売却はオススメしません。

第2次納税義務

住宅に関する税金の滞納を行った状態で、親族へ住宅を売却した場合、滞納した税金を親族が支払う義務が生じます。売却する前に、税金の滞納に関する確認を行いましょう。

住宅の売却後に借金が残る人が取るべき2つの解決方法

住宅の売却後にもローン残額の返済が難しい方の解決方法を紹介します。

サービサーとの交渉

住宅の売却後、ローンの残債権は保証会社からサービサー(債権回収会社)へ移ることが多いです。その場合、債権回収会社から返済の請求が来ることになりますが、返済が厳しい方は、サービサーへ返済方法などに関する見直しの交渉をしましょう。

交渉する内容として、債務者にとって負担の少ない返済方法(分割支払い)や、ローンの残高より安値で債権を買い取るなどが一般的です。

交渉は専門家へ依頼するべき

またサービサーとの交渉は、個人ではなく法律の専門家へ依頼するべきです。債権を扱う会社のため、借金問題に関する法律の知識や対応に関してはプロであり、素人が交渉を行ったところで足元を見られるのがオチです。

なるべく話合いを有利に運ぶためにも、専門家へ一度相談しましょう。また以下サービサーに関する記事になります。詳しい内容が知りたい方はぜひ参考にしてください。

自己破産

サービサーとの交渉が上手くいかない場合、自己破産をすることも選択肢となります。自己破産とは、裁判所を介して借金を免除するための法的な手続きであり、債務額が大きい方や、債務額に比べて所得が少ない方に有効な債務整理の方法です。個人の自己破産の場合、破産手続の申立てと免責手続の申立ての二つを同時に行います。

なお、自己破産による場合、所有している不動産は手放さなければならないため、どうしても不動産を手放せない人はとることができない手段ではありますが、手放したくないと考えていても、自己破産による外ない状況になっている場合もあるので、自身の状況を的確に判断することも重要です。

破産手続は、破産者が保有する財産がある場合、これを換金して債権者へ配当する手続であり、免責手続とは破産者の借金を免除するのは妥当かどうかを判断するための手続きです。

また自己破産後は、個人信用情報機関へ事故記録として個人情報が掲載されるため新規に住宅ローンを組むのは困難になります。

一般的には、自己破産後の5~10年の期間は事故登録として掲載されます。自己破産に関して詳しくは以下の記事を参考にしてください。 

まとめ

住宅ローンの滞納は、長引くほどに滞納者の負担が重くなります。返済が難しい方、現在、滞納している方は早めに手を打ちましょう。今回の記事をお読みになった人にとって、この記事が有益であれば幸いです。