> 
 > 
 > 
住宅ローンの滞納によるリスクと回避するための解決策
キーワードからコラムを探す
Sidebar_writer_recruit

住宅ローンの滞納によるリスクと回避するための解決策

弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤康二 弁護士
監修記事
Tainou2-728x387

会社からのリストラ、出産や子育てによる奥さんの収入の減少など、毎月の住宅ローン返済が困難になる家庭は珍しくないでしょう。しかしながら家計が圧迫しているとはいえ、住宅ローンの滞納によるリスクは無視できるものではありません。

 

今回の記事では、住宅ローンの滞納により起こりうるリスクと、返済が難しくなった人が取るべき行動、滞納によるリスクを回避するための解決方法などを紹介していきます。

 

 

任意売却手数料最大半額返金で弁護士費用が払え借金を解決!
任意売却専門のコンサルタントだから対策事例が豊富で安心

 

 

 

住宅ローンを滞納すると|時間経過と共に深刻化していくリスク

住宅ローンを滞納することで起こりうるリスクについてまとめました。現在、返済が滞っている人や毎月の返済が厳しい人の参考になればと思います。

 

たった1日でも記録にのこる!住宅ローン滞納の事実

住宅ローンはたとえ1日の滞納でも、個人信用情報機関に滞納した事実を記録されてしまいます。本来であれば1日でも滞納をするべきではありませんので、もし、住宅ローンの支払いが厳しいようでしたら早めに相談するようにしましょう。

 

場合によっては毎月の支払額を減らすことができるかもしれません。また、滞納を何度も繰り返すことにより、ブラックリストに載ってしまうこともありますのでご注意ください。

 

 

個人信用情報機関:各金融機関と債務者間の借入に関する返済状況と履歴などの情報を取り扱う機関

 

延滞1ヶ月で電話や手紙を介しての督促がくる

住宅ローンの滞納が長引くと最終的に、住宅は競売にかけられてしまいます。

 

滞納から競売にかけられるまでの流れを、債権者の動向を通して確認していきましょう。延滞開始から1ヶ月経過すると、銀行から電話や手紙を通じて支払いに関する督促の連絡が届きます。その際に届くのは以下の書類です。

 

請求書

まずは、滞納1ヶ月ほどで銀行から請求書が届きます。ほとんどが二つ折りのはがきによるものです。はがきを開くと滞納した期間と滞納した金額が記載されています。

 

催告書

次に、銀行から催告書が届きます。こちらは請求書と違って封筒に入って届くことが多いです。

 

催告書には、期日までに住宅ローンを支払わなければ分割払いをする権利が一切なくなるという内容(「期限の利益喪失」と記載されている場合が多いです。)と、期日までに支払いが確認できない場合は、保証会社に代わりに返済を求める旨が記載されています。

 

これ以上支払いが滞るなら、次の手段に移りますよという最終通知のようなものとお考えください。

 

2:競売の予告

また各金融機関によって異なりますが、競売の予告通知が届く場合もあります。通知の内容は、「滞納が続くと最終的には住宅は競売にかけられる」といった内容であり、この時点では、競売に関する法的効力はありません。

 

3ヶ月滞納すると代位弁済手続きが取られる

1:代位弁済の予告通知

滞納から3ヶ月以内に代位弁済の予告通知が銀行から届きます。代位弁済とは、住宅ローンを組む際に契約した保証会社が、住宅ローンの残高を債務者に代わり立て替えることであり、代位弁済が行われた段階で、住宅ローンの債権者は銀行から保証会社へ移ります。

 

予告通知の段階では、代位弁済は行われていませんが、実際に代位弁済が行われると保証会社は、ローンの残高の一括請求をする権利を取得します。

 

2:代位弁済の通知

そして延滞から3ヶ月が経過すると、債務者は期限の利益の権利を失い、銀行から代位弁済の通知が郵送されます。期限の利益とは、分割払いにしてもらい全額の支払いが終わるまでに時間的な猶予をもらうなど、債務の履行に期限を設けてもらう利益です。

 

つまりは期限の利益が失われたこの段階で、債務者は分割で支払うことができなくなり、ローンの残高を直ちに一括で返済する義務が生じます。また代位弁済の通知が郵送された後、債務者の団体信用生命保険との契約は解約になります。

 

団体信用生命保険とは:住宅ローンのための生命保険。万が一債務者が病気や障害、死亡した時に債務者に代わりローンの清算を行うための保険。

代位弁済や期限の利益に関して、下記の記事を参考にしてください。 

 

【関連記事】
代位弁済とは|ローン返済が困難な人が知っておくべき全情報 
期限の利益の仕組みと期限の利益を喪失した場合の対処法

 

3ヶ月以上の滞納で期限の利益の喪失の通知

1:全額一括返済の請求

代位弁済後、保証会社から立て替えた分のローン残高の全額一括支払いの請求がきます。

 

ほとんどの人が全額の返済ができないため、住宅が競売にかけられるのが一般的な流れです。また請求される金額には、ローンの残高分に加え滞納したことによる遅延損害金(「その他」にて後述)も含まれています。

 

2:担保不動産競売開始決定通知

滞納から6ヶ月、裁判所を介して担保不動産競売開始決定通知が郵送されるのが一般的な競売の流れです。通知が届いた段階で、債務者は住宅に関する全ての権利を失うため、住宅は強制的に差し押さえ(競売)られます。

 

3:競売

通知からしばらくたつと、裁判所から住宅の調査が入るので、調査が完了後、住宅は売却され、競売は完了です。

 

競売は、通常の相場の価格の50%~70%の価格で住宅は売却されるため、競売によってもローンを完済しきれなかった場合、債務者は競売後の残高を返済しなければなりません。

 

その他

遅延損害金の発生など

返済を延滞していると、滞納したことによるペナルティとして遅延損害金が課されます。遅延損害金は、利息とは別に借入残高延滞した日数に応じて課されるために、利用者の負担が重くなる一方です。

 

計算方法:上限年利14.6%

遅延損害金の計算方法は、「借入残高×遅延損害金の年利×0.01×延滞日数÷365」によって算出されます。各金融機関によって金利は異なりますが、住宅ローンにおける遅延損害金の上限金利は14.6%です。

 

個人信用情報機関への事故登録

住宅ローンの滞納を続けると、個人信用情報機関の事故登録へ個人情報(ブラックリスト)が掲載されてしまいます。

 

個人信用情報機関:各金融機関と債務者間の借入に関する返済状況と履歴などの情報を取り扱う機関

 

クレジットカードやローンの審査が難しくなる

銀行や消費者金融、カード会社など各金融機関が、個人信用情報機関を通じて債務者の返済履歴を確認することが可能です。滞納や自己破産など各債務者の事故記録を確認することで、金融機関にとって不利益になる人への貸し出しを避けるために各金融機関が登録しています。

 

そのため一度、事故登録に個人情報が掲載されてしまうと、新たにクレジットカードや住宅ローンを組む際の審査を通過するのが難しくなります。

 

滞納から3ヶ月目以降が基準

冒頭でたった1日の滞納でも個人信用情報機関に記録が残ることがあるとお伝えしましたが、一般的に、個人信用情報機関への事故登録の掲載は、滞納から3ヶ月以上だといわれています。

 

しかしながら、度重なる滞納によって掲載されることもあるので一概には言えません。また、債務整理(借金を減額、免除するための手続き)を行うことでも掲載されます。

 

 

 

住宅ローンを滞納した人が取るべき行動

住宅ローンを滞納している人が取るべき対応策について紹介していきます。

 

その1:金融機関へ返済方法の見直しの相談

延滞から3ヶ月以内であれば、住宅が競売にかけられることはありません。延滞から3ヶ月以内であり返済していく意思があるけど、毎月の返済が苦しい方は、金融機関へ返済方法の見直しに関する相談をしましょう。

 

相談内容としては、返済額の減額に関する相談、返済期間の延長に関する相談になります。

 

返済額の減額に関する相談

一定期間の間、月々の返済額を減額することで、返済の負担を軽くするための相談になります。利用者の家族、利用者個人の病気やケガなどによる出費、それに伴う収入の減少など経済的に返済が困難である場合、銀行側が返済額の減額について同意してくれる場合が多いです。

 

交渉の際は、現在の収入や生活費を元に、どのくらいの返済が可能なのかを伝えた上で、返済の意思があることを伝えましょう。また注意点として減額期間中の金利は変わりません。

 

利息は残高と金利に比例して算出されることから、減額期間中の残高の減りが悪くなるため、通常の返済プランより多くの利息を支払うことになり、返済総額が高額になります。

 

返済期間の延長に関する相談

通常の返済期間より返済期間を長くすることで、長くした分、月々の返済金額を安くするための相談です。月々の返済金額が安くなった分、毎月の収支を合わせやすくなります。

 

しかしながら「返済額の減額に関する相談」と同様に、返済期間が長くなった分、それに応じてトータルで支払う利息は高額になるため、返済総額が高額になります。

 

また、銀行側への返済方法の変更に関する相談に関して銀行が同意してくれるとは保証はありません。交渉を成功させるために、めげずに何度も相談しましょう。

 

その2:競売を回避するためには任意売却

住宅が競売にかけられると、相場の金額より安値で売却されますが、なるべく高値で売却する方法として任意売却という選択肢があります。

 

競売と任意売却の違い

競売の売却価格は、相場の半額(60~70%)に近い金額で売却されるのに対し、任意売却では相場に近い金額(80~90%)での売却が可能です。しかしながら競売は裁判所の管轄の元で行われるのに対し、任意売却は個人で行わなければならないため、自分で買い手を見つけなければいけません。

 

また競売は強制執行で行われるため、退去日が指定されますが、任意売却は個人間の売買になるため、買い手の人と退去日に関す調整することができます。

 

  任意売却 競売
当事者 個人 裁判所
売却価格 相場の80~90% 相場の60~70%
退去日の調整 ×

 

任意売却をする上での注意点

任意売却をする上で事前に注意しておくべき点は、「任意売却が可能な期間」、「債権者や買い手からの同意が必要」、「売却後の生活の収支」の3つです。

 

任意売却が可能な期間

一般的に裁判所からの競売開始の決定(担保不動産競売開始決定)から競売までに半年の期間を要します。裁判所が競売開始の決定を行うと、住宅を処分する権利がなくなりますが、保証会社や銀行などの債権者の同意があれば、競売開始決定から競売までの期間中でも任意売却は可能です。

 

しかし同意を得られないこともあるので、競売開始決定前よりも早い段階で任意売却を行いましょう。

 

債権者や買い手からの同意が必要

任意売却をするためには、保証会社、銀行などの債権者と買い手の同意が必要になります。債権者はお金をできるだけ回収したいと思っているため、高額で売却できるなら任意売却に同意してくれる場合が多いです。

 

買い手からの同意は、買い手の希望する金額によるところが多いため、同意が得られなかった場合は、売値を下げるなどして相手側が飲み込みやすい条件にすることで交渉しましょう。

 

売却後の生活の収支

任意売却が完了した後も生活をしてかなければいけません。自分の収入内で生活費をまかなうことが必要であり、売却後に残る住宅ローンの残高の返済が生活費に上乗せされます。

 

売却後の生活を苦しくしないためにも、売却後の生活のバランスを意識しながら売却価格を設定しましょう。

任意売却に関して詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
参考:任意売却の仕組みと失敗しない任意売却業者を選ぶ為の知識

 

 

 

住宅を残すための2つの方法

住宅ローンを売却せざるを得なくなった人が、住宅を残すための方法として、「住宅ローンの巻き戻し」と「リースバック」があります。

 

住宅ローンの巻き戻し

代位弁済が行われると、銀行から保証会社へ債権が移ります。住宅ローンの巻き戻しとは、債権を保証会社から銀行へ戻すことで、代位弁済が行われる前の状態に戻す手続きです。

 

当然、手続きが適用されると期限の利益の権利が債務者に戻るため今まで通りローンを分割で支払うことができます。

 

また住宅がすでに競売にかけられている場合でも利用可能であり、もし保証会社へローンの返済を行った場合でも、保証会社は銀行へ返済分の支払いをしなければなりません。

 

申請の条件

住宅ローンの巻き戻しをするためには、個人再生の申し立てをする必要があります。個人再生とは、債務整理の一種であり裁判所を通じて、借金の減額、減額後の借金の返済のプランをたてる手続きです。

 

個人再生の手続きは複雑なため、住宅ローンの巻き戻しをする際は、法律の専門家へ依頼することをオススメします。

 

また住宅ローンの巻き戻しを利用する条件は、「代位弁済後、半年以内の申し立て」、「個人再生の適用に関する裁判所からの許可」、「手続き後、返済可能な経済力が確保できる」、「個人名義の住宅」の4つです。

 

個人再生に関して詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。

 

【関連記事】
個人再生のメリットとデメリット|後悔しない為に知るべき事
個人再生で借金を大幅に減らす手順と失敗しない為の注意点

 

リースバック

リースバックとは、親戚や不動産投資家などの第三者に住宅を売却することで、買取主に大家になってもらい賃貸物件という形で住宅に住み続ける方法です。リースバックは住宅に住み続けることが可能ですが、いくつか気を付けなければならない点があります。

 

利用の際の4つの注意点

賃料、譲渡税、売却価格、第2次納税義務の4点について気を付けなければいけません。

 

賃料

リースバックでは賃料とは別に住宅ローンの残りの返済が月々、上乗せされます。そのためなるべく賃料を安くしたいところですが、賃料を安くすると売却価格が安くなる傾向にあるため、一筋縄ではいきません。

 

売却価格を高く、賃料を安くするためにはなるべく親族に買い取ってもらうことをオススメします。

 

譲渡税

また親族間でも、買取において、譲渡税が発生する場合があります。3000万円以下の住宅の売却については、譲渡税は発生しないため、3000万円を超える売却について注意が必要です。

 

売却価格

市場価格の2分の1以下の価格で住宅を売却した場合、贈与税が発生します。売却価格が低いと銀行から任意売却の同意が貰えない可能性が高いことからも、市場価格から低すぎる値段での売却はオススメしません。

 

第2次納税義務

住宅に関する税金の滞納を行った状態で、親族へ住宅を売却した場合、滞納した税金を親族が支払う義務が生じます。売却する前に、税金の滞納に関する確認を行いましょう。

 

 

住宅の売却後に借金が残る人が取るべき2つの解決方法

住宅ローンの売却後に、ローンの返済が難しい方の解決方法を紹介します。

 

サービサーとの交渉

住宅ローンの売却後、ローンの債権者は保証会社からサービサー(債権回収会社)へ移ります。そのため債権回収会社から、返済の請求が来ることになりますが、返済が厳しい方は、サービサーへ返済方法などに関する見直しの交渉をしましょう。

 

サービサー(債権回収会社)とは:債権者に代わり金融債権(住宅ローン)の回収をするための会社。
 

交渉する内容として、債務者にとって負担の少ない返済方法(分割支払い)や、ローンの残高より安値で債権を買い取るなどが一般的です。

 

交渉は専門家へ依頼するべき

またサービサーとの交渉は、個人ではなく法律の専門家へ依頼するべきです。債権を扱う会社のため、借金問題に関する法律の知識や対応に関してはプロであり、素人が交渉を行ったところで足元を見られるのがオチです。

 

なるべく話合いを有利に運ぶためにも、専門家へ一度相談しましょう。また以下サービサーに関する記事になります。詳しい内容が知りたい方はぜひ参考にしてください。
参考:サービサーとは債権回収会社のこと|適切な対処法まとめ

 

自己破産

もしサービサーとの交渉が上手くいかない人は、自己破産をしましょう。自己破産とは、裁判所を介して借金を免除するための法的な手続きであり、債務額が大きい方や低所得者のための債務整理です。自己破産をするためには、破産手続きと免責の手続きの二つを同時に行います。

 

なお、自己破産による場合、所有している不動産は手放さなければならないため、どうしても不動産を手放せない人はとることができない手段ではありますが、手放したくないと考えていても、自己破産による外ない状況になっている場合もあるので、自身の状況を的確に判断することも重要です。

 

破産手続きは、破産者が保有する財産を、換金して債権者へ配当するまでの手続きであり、免責の手続きとは破産者の借金を免除するのは妥当かどうかを判断するための手続きです。

 

また自己破産後は、個人信用情報機関へ事故記録として個人情報が掲載されるため新規に住宅ローンを組むのは困難になります。

 

一般的には、自己破産後の5~10年の期間は事故登録として掲載されます。自己破産に関して詳しくは以下の記事を参考にしてください。 

 

【関連記事】
自己破産のデメリットとメリット|破産すべき人そうでない人
自己破産後に免責になるための条件と知っておくべき対策
自己破産とは|自己破産の方法と破産後の生活の完全ガイド

 

 

まとめ

住宅ローンの滞納は、長引くほどに滞納者の負担が重くなります。返済が難しい方、現在、滞納している方は早めに手を打ちましょう。今回の記事をお読みになった人にとって、この記事が有益であれば幸いです。

 

 

この記事の監修者
弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤康二 弁護士 (第二東京弁護士会)
アンダーソン・毛利・友常法律事務所を経て2014年8月にプラム綜合法律事務所を設立。企業法務から一般民事、刑事事件まで総合的なリーガルサービスを提供している。

弁護士・司法書士があなたの借金返済をサポート


債務整理では、債権者と交渉する任意整理や法的に借金を減額する、個人再生や自己破産などがあります。また、過去の過払い金がある方は、過払い請求を行うことも可能です。

ただ、どれもある程度の法的な知識や交渉力が必要になってきます。債務整理をしたくてもなかなか踏み切れないあなたを債務整理ナビの弁護士・司法書士がサポートいたします。

編集部

本記事は債務整理ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※債務整理ナビに掲載される記事は弁護士・司法書士が執筆したものではありません。  本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。

借金問題に関する新着コラム

借金問題に関する人気のコラム


借金問題コラム一覧へ戻る