不動産担保ローンの債務整理はできる？具体的な方法と知っておくべき注意点を解説

1. 「不動産担保ローンの債務整理はできるのだろうか」
2. 「家を担保にしているけれど、このままでは返済が厳しい…」

このような不安を抱えていませんか。

住宅や土地を守りたい気持ちがある一方で、借金の負担が重く、どう動けばよいのかわからず情報を探している人も多いはずです。

不動産担保ローンがある場合でも、債務整理によって借金を減額・免除してもらうことは可能です。

ただし、不動産担保ローンは無担保ローンとは扱いが異なるため、債務整理をする際には起こりうるリスクを想定して選択肢を検討する必要があります。

本記事では、不動産担保ローンの仕組みを整理したうえで、任意整理・個人再生・自己破産それぞれの具体的な手続きや注意点をわかりやすく解説します。

競売を避けるためのポイントや弁護士に相談するメリットも紹介するので、ぜひ参考にしてください。

不動産担保ローンとは？不動産を担保にした借金のこと

不動産担保ローンとは、土地や戸建て住宅、マンションなどの不動産を担保にして金融機関からお金を借りるローンのことです。

持っている不動産の価値をもとに融資がおこなわれるため、一般的な無担保ローンより高額な借り入れができ、比較的低い金利・長期間の返済計画が組めるのが特徴です。

そのため、まとまった資金を用意しやすく、生活資金や事業資金などの幅広い使い道にも対応できる点から、個人だけでなく法人でも利用されることがあります。

ただし、返済が滞った場合には、あらかじめ設定された抵当権にもとづき、金融機関がその不動産を売却（競売）することで貸付金の回収を図る仕組みになっている点には注意が必要です。

不動産担保ローンの債務整理をおこなう際の具体的な手続き

不動産担保ローンを利用している場合でも、任意整理・個人再生・自己破産といった債務整理の手続き自体は利用できます。

ただし、無担保の借金とは異なり、不動産には抵当権が設定されているため、整理方法によっては自宅を失う可能性がある点に注意が必要です。

ここでは、それぞれの債務整理手続きの特徴や、不動産担保ローンがある場合にどのような影響があるのかを具体的に解説します。

任意整理｜債権者と直接交渉して返済について調整する

任意整理とは、裁判所を通さずに債権者と直接交渉し、将来利息のカットや分割払いへの変更などを求める手続きです。

比較的手続きが簡易で、周囲に知られにくいというメリットがあります。

ただし、不動産担保ローンの場合は、担保として抵当権が設定されているため、金融機関が強気の姿勢を取るケースも少なくありません。

担保がある以上、契約通りの返済がされなかったとしても競売による回収が可能だからです。

そのため、任意整理で合意できるかどうかは、返済継続の見込みやこれまでの返済実績次第となります。

自宅を維持しながら条件変更を目指す方法ですが、必ずしも応じてもらえるとは限らない点を理解しておく必要があります。

個人再生｜裁判所の許可を得て借金を減額してもらう

個人再生は、裁判所の手続きを通じて借金を大幅に減額し、原則3年で分割返済する制度です。

住宅ローンについては住宅ローン特則（住宅資金特別条項）を利用することで、自宅を手放さずに借金を整理できる可能性があります。

しかし、不動産担保ローンが住宅ローン以外の目的で設定されている場合、住宅資金特別条項を利用できません。

また、再生計画が認可されても、担保権自体が消えるわけではないため、計画通りに返済できなければ競売に進むリスクがあります。

自己破産｜裁判所の許可を得て借金を免除してもらう

自己破産は、裁判所の許可を得て借金の支払義務を免除してもらう制度です。

返済が著しく困難な場合の最終的な手段といえます。

不動産担保ローンがある場合、担保に入っている不動産は原則として処分対象となります。

抵当権が実行され、競売や任意売却によって債権回収が図られるため、自宅を失うことになるでしょう。

ただし、売却後も借金が残る場合には、免責許可決定が得られれば、その残債務について支払義務が免除される可能性があります。

不動産担保ローンの債務整理をおこなう際の3つの注意点

不動産担保ローンを債務整理する場合、以下の3点に注意する必要があります。

• 不動産が競売にかけられてしまう可能性がある
• 不動産担保ローンを外す際には偏頗弁済に気を付ける
• 債務整理後には新しく不動産担保ローンを組みにくくなる

それぞれの注意点について詳しく解説します。

1.不動産が競売にかけられてしまう可能性がある

不動産担保ローンには、通常、金融機関による抵当権が設定されています。

そのため、不動産担保ローンの返済が滞り、期限の利益を喪失した場合には、金融機関が抵当権を実行し、競売手続きへ進む可能性があります。

また、競売では市場価格よりも低い金額で売却されるケースが多く、残債が残ることもあるのが実情です。

以上を踏まえると、債務整理を検討する段階で、競売を回避できる余地があるのか、任意売却など別の選択肢があるのかを早めに確認することが重要です。

2.不動産担保ローンを外す際には偏頗弁済に気を付ける

債務整理を検討している段階で、不動産担保ローンだけを優先的に返済し、他の債権者への支払いを止めると「偏頗弁済（へんぱべんさい）」とみなされる可能性があります。

偏頗弁済とは、特定の債権者だけを有利に扱う返済行為を指し、自己破産や個人再生の手続きにおいて問題視される行為です。

債務整理を検討している段階で特定の債権者だけを優先して返済すると、偏頗弁済として問題になる場合があります。

自己破産では免責手続きに影響する可能性もあるため、返済方法については事前に弁護士へ相談することが重要です。

債務整理を検討する際は、自己判断で一部の借金を返済するのは避けるべきです。

必ず専門家に相談したうえで方針を決めましょう。

3.債務整理後には新しく不動産担保ローンを組みにくくなる

任意整理・個人再生・自己破産のいずれを選択した場合でも、信用情報機関に事故情報が登録されるため、一定期間は新たな借入れやクレジットカードの利用が難しくなる可能性があります。

将来的に事業資金やリフォーム資金としてローンを利用したいと考えている場合は、信用情報機関の事故情報が登録の影響を理解したうえで手続きを選択する必要があります。

不動産担保ローンの債務整理をするなら弁護士に相談しよう

不動産担保ローンの債務整理を検討している場合、弁護士に相談すれば以下の3つのメリットが享受できます。

• 状況に合った解決策を提案してもらえる
• 債権者との交渉や裁判所での手続きを任せられる
• 債務整理を失敗・後悔するリスクなどを軽減できる

不動産担保ローンが関係する債務整理は、通常の借金問題よりも判断が難しくなります。

担保として設定された不動産の扱い、抵当権の有無、競売のリスク、住宅ローン特則の適用可否など、検討すべき要素が多いためです。

自己判断で進めてしまうと、「自宅を守れたはずなのに失ってしまった」「偏頗弁済と指摘され手続きに支障が出た」といった後悔につながるおそれもあります。

だからこそ、不動産担保ローンの債務整理を検討する段階で、早めに弁護士へ相談することが重要です。

1.状況に合った解決策を提案してもらえる

債務整理には任意整理・個人再生・自己破産といった複数の方法がありますが、不動産担保ローンがある場合は「自宅を残せる可能性があるか」「他の借金とのバランスはどうか」などを総合的に判断する必要があります。

その点、弁護士に相談すれば、収入状況や資産状況、家族構成、将来の見通しを踏まえたうえで、どの手続きが現実的かを具体的に示してもらえるでしょう。

住宅ローン特則が使えるかどうか、任意売却という選択肢が適切かなど、専門的な観点から整理してもらえるため、自分にとって最善の道を選びやすくなります。

2.債権者との交渉や裁判所での手続きを任せられる

任意整理では債権者との交渉が必要となり、個人再生や自己破産では裁判所への申立てや書類作成が求められます。

不動産担保ローンがある場合、抵当権者との調整も含まれるため、手続きはより複雑です。

その点、弁護士に依頼すれば、受任通知の送付によって督促が止まり、精神的負担が軽減されます。

また、交渉や申立書類の作成、裁判所対応を一任できるため、仕事や生活を続けながら手続きを進められます。

専門家が法的根拠をもとに対応することで、交渉が有利に進む可能性も高まるでしょう。

3.債務整理を失敗・後悔するリスクなどを軽減できる

債務整理は人生に大きな影響を与える手続きです。

特に不動産が絡む場合、「自宅を守りたい」という思いが強く、冷静な判断が難しくなることもあります。

しかし、弁護士に相談すれば、リスクやデメリットも含めて事前に説明を受けられるため、納得したうえで手続きを選択可能です。

また、偏頗弁済や財産隠しなどの問題行為を未然に防ぐアドバイスも受けられます。

結果として、債務整理後の生活再建をスムーズに進めるための土台を整えられるでしょう。

さいごに｜債務整理が得意な弁護士は「ベンナビ債務整理」で探せる！

本記事では、不動産担保ローンがある場合に選択できる債務整理手続きや、債務整理を進めるうえでの注意点などについて詳しく解説しました。

不動産担保ローンがある状態での債務整理は慎重な判断が求められます。

自宅を守れる可能性はあるのか、どうすれば競売を回避できるのかといった事情を考慮する必要があり、どの手続きが適切なのかは個々の状況によって大きく異なります。

だからこそ、一人で悩み続けるのではなく、債務整理に強い弁護士へ早めに相談することが重要です。

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初回相談無料の事務所も多く、費用面に不安がある方でも一歩を踏み出しやすい環境が整っています。

自宅や生活を守るためにも、信頼できる専門家への相談を検討してみてください。