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住宅ローンと連帯保証人の関係|リスクと対処方法まとめ

弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二
監修記事
住宅ローンと連帯保証人の関係|リスクと対処方法まとめ
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住宅ローン組む際に必ず、連帯保証人という言葉を耳にすると思います。住宅ローンを組む上で、連帯保証人はどういう意味を持つのでしょうか。

この記事では、住宅ローンを組む上での連帯保証人の有効性、連帯保証人が負う責任やリスク、また連帯保証人になることで起こりうるトラブルやその解決方法について解説します。

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住宅ローンと連帯保証人の関係

住宅ローンを組む際に、連帯保証人を立てることなくローンを組める人もいますが、連帯保証人を立てる人が多いのも事実です。

連帯保証人を立てる理由について、「連帯保証人が必要なケース」「連帯保証人をたてるメリットとデメリット」などを確認しながら解説します。

連帯保証人が必要なケース

夫婦で住宅ローンを組む上で連帯保証人を立てる場合、旦那さんが主債務者となり奥さんが連帯保証人となるケースが一般的であり、以下の二つの状況が重なった場合に連帯保証人を立てます。

  • 夫婦で共働きである
  • 債務者(旦那)の収入だけではローンが組めない

連帯債務者との違い

連帯債務者も、連帯保証人同様に、債務の責任が同等に課されますが、「ローンの控除」と「名義」「借入先」に違いがあります。違いをまとめたものは以下の通りです

  ローンの控除 名義 借入先
連帯保証人 主債務者のみ 主債務者のみ 民間金融機関
連帯債務者 二人分 二人分 フラット35

連帯保証人の責任の範囲

もし住宅ローンの返済に滞納があった場合、連帯保証人に返済義務が発生します。その際、債務者と同等の責任を負うことになりますが、それは連帯保証人が債権者へ対し以下3つの権利が持てないためです。

催告の抗弁権がない

債権者(銀行)は、主債務者、連帯保証人どちらにも返済を請求することができる権利があり、主債務者より先に連帯保証人に返済の請求ができます。

つまり連帯保証人には、債権者(銀行)に対し、連帯保証人(自分)より先に主債務者へ返済の請求を主張する権利がないということです。

検索の抗弁権がない

主債務者(夫)の返済能力や資産がある場合でも、連帯保証人は、債権者(銀行)に対し主債務者への請求を主張する権利がありません。

分別の利益がない

連帯保証人が複数人いる場合でも、各々の連帯保証人が主債務者の債務(住宅ローン)を全額、保証しなければなりません。そのため人数分を均等にした債務を支払うことを主張する権利がありません。

例:1,800万円の住宅ローン

旦那さんが、主債務者として1,800万円の住宅ローンを借り入れした際、妻、父、母の3人が連帯保証人になった場合、一人あたりの債務の保証額が3分割(600万円)にはならず、それぞれの連帯保証人が1,800万円の保証することになります。

住宅ローンの連帯保証人になるための審査基準

連帯保証人を立てた上で、住宅ローンを組む上での審査の基準はいかに銀行の信頼を得るかです。信頼を得るポイントは以下の4点です。

  • 主債務者の勤続年数
  • 連帯保証人の支払い能力
  • 信用情報機構への事故登録がない
  • 購入する不動産の価値

主債務者の勤続年数

主債務者の勤続年数が長いということは、これからも安定した収入を継続して確保してくれる証拠になります。継続してローンの返済を行えるのか審査のポイントになるので、勤続年数が3年以上は目安にしましょう。

連帯保証人の支払い能力

収入合算でローンを組む際、当然、連帯保証人の収入面は加味されます。今後の返済をきちんと行ってくれるためにも連帯保証人の収入面は審査の上で大事なポイントです。

信用情報機構への事故登録がない

借入に関するトラブルが発生していないか、銀行は調べます。トラブルを再度起こされる可能性があるため、信用情報機関に事故登録がある人へ貸し出しをすることは銀行側にとってリスクがあります。

購入する不動産の価値

万が一、返済ができなくなったときのために購入する住宅は抵当にかけられるのが一般的です。競売にかける上で、貸し出した金額に対し見合った価値の不動産でないと残高の回収ができなくなるため、不動産の価値も審査の基準になります。

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住宅ローンにおける連帯保証人の責任とリスク

先ほど解説した通り、連帯保証人になるメリットの反面、デメリットもあります。連帯保証人になる上での責任とリスクについて深く掘り下げでいきましょう。

住宅ローンが返済不能になった場合のリスク

住宅ローンの滞納が続いた場合に起こり得るリスクは以下の2つが考えられます。

  • 住宅の競売
  • ブラックリストへの掲載

住宅の競売

返済の滞納が続くと、債権者側(銀行)は保証会社にローンの残高の返済の立て替えを行ってもらいます(代位弁済)。その際、立て替えた分の請求をする権利(求償権)が保証会社に渡るため、保証会社は主債務者と連帯保証人に一括返済請求することができます。

通常、主債務者は一括で返済できないため住宅は競売にかけられてしまいますが、その対応策として任意売却をすることが一般的です。

ブラックリストへの掲載

返済の滞納が続くと、信用情報機構に事故情報(ブラックリスト)が登録されることがあります。

登録されると5~10年程度は他の金融機関からの借り入れ、クレジットカードの利用ができなくなります。信用情報機構に関して以下の記事も参考にしてください。

連帯保証人になる上で起こりうるトラブル

連帯保証人になる上で、トラブルが起こるシチュエーションとして以下の場合があります。

  • 離婚の場合
  • 主債務者が自己破産した場合

離婚の場合

住宅ローンの支払いを終えていない夫婦が離婚をした場合、離婚後の住宅ローンの支払いについて取り決めを行います。その際、よくありがちなトラブルは主債務者側が取り決め通りに返済を怠るケースです。当然、連帯保証人は怠った分の返済の義務が生じます。

離婚時の住宅ローンに関して、以下の記事を参考にしてください。

主債務者が自己破産した場合

主債務者が勝手に自己破産を行ってしまった場合、主債務者は住宅ローンの支払いの義務がなくなります。

もし自己破産後に、住宅ローンが残っていた場合、連帯保証人にその債務の請求が全ていくため連帯保証人も芋づる式で自己破産することも珍しくありません。

自己破産を行うデメリットについて以下の記事を参考にしてください。

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連帯保証人から外れる4つの方法

一度、連帯保証人になったらローンの完済が終わるまで、連帯保証人を解除することはできません。

もし離婚の際に公正証書に連帯保証人を解除するという取り決めを載せた場合でも、連帯保証人を解除することはできなので注意が必要です。

その1:一括繰り上げ返済:親戚へ立て替えてもらう

銀行と住宅ローンの契約を交わした際の、連帯保証人から外れる条件はローンの残高を全部返済することです。全額返済はあまり現実的な方法ではありません。もし周りに資産のある親戚がいる場合は、立て替えてもらえるよう交渉しましょう。

交渉のポイント

いくら親戚とはいえ、無条件で立て替えさせるのは難しいでしょう。住宅に関する持ち分を、与えるなど相手側への利益も考える必要があります。立て替えの際に、財産の分与の取り決めとして公正証書を作成しましょう。

その2:住宅ローンの借り換え

他の金融機関からの住宅ローンの残高の返済を立て替えてもらうことで、ローンを借り換える方法です。契約が新しくなるため、連帯保証人から外すことができます。

利用の条件

しかしながら、ローンを借り換えの審査に通ることは難しいでしょう。借り換えができる条件として以下の二つが考えられます。

  • 主債務者(夫)、単独の収入で残高の返済がまかなえる
  • 新規金融機関へ頭金を多く払う

連帯保証人を立てるメリットは、夫婦の収入を合算することで、借入額を大きくすることです。連帯保証人が外すということは住宅ローンに対する一人分の収入の担保がなくなるわけであって、主債務者の単独の年収の金額が判断基準になります。

そのため連帯保証人をたてた時と比べ、主債務者単独の収入が増えていることが条件になります。また、新規借り入れ先の信頼を得るためにも頭金を多くすることは効果的です。

その3:連帯保証人の変更

連帯保証人を代わりに立てることで、連帯保証人から外れる方法です。

利用条件

最終的には、債権者(銀行)側の同意が必要になります。収入のない人に連帯保証人になってもらっても債権者(銀行)側のメリットはありません。新しく連帯保証人になってもらう人の条件としては、自分以上の収入が確保できることです。

代わりを立てるポイント

一般的に、連帯保証人になるリスクに対する懸念があるため、代わりを立てるのは難しいでしょう。連帯保証人を代わってもらうポイントは以下の2つです。

  • 親族など親しい間柄である
  • 住宅に対する持ち分を与える(財産分与)

その4:住宅ローンと同等の資産を担保

住宅ローンと同等以上の価値のある資産を住宅ローンの担保に充てることで連帯保証人から外れる方法です。

連帯保証人を外す上で、債権者(銀行)の同意を得ることが最も難しいことですが、この場合、連帯保証人が外れたところで債権者側(銀行)が背負うリスクはありません。

それだけの資産が持っていることが条件になります。

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離婚時に連帯保証人から外れないときの対処方法

もし離婚したのに関わらず、連帯保証人から外れられないのであれば取るべき行動は以下の二つです。

  1. 求償権の取得
  2. 持ち分の売却

求償権の取得

重複しますが連帯保証人は債権者(銀行)との契約であるため、主債務者(夫)との契約ではありません。そのため連帯保証人は、債権者に対し主債務者が滞納したローンの返済の義務が生じますが、その代わり連帯保証人と主債務者との間に、立て替えた滞納分を請求するための契約を結ぶこともできます。(求償権の取得)

取得方法

主債務者と事前に、滞納した際の取り決め(求償権)として公正文書を作成しましょう。求償権に関して、以下の記事も参考にしてください。

持ち分の売却

不動産も財産分与の対象になります。そのためローンの残高次第では、離婚時に取得した不動産の持ち分を売却することでローンの完済することが可能かもしれません。

不動産を財産分与の対象にするためには、財産分与調停の申し立てが必要になります。

返済が困難になった時の対象方法

もし住宅ローンの返済が困難になった場合、滞納が続くと住宅が競売にかけられる可能性があります。

支払条件の見直しの相談

債権者側(銀行)への交渉になりますが、現在の支払いが厳しいのであれば返済の負担を減らしてもらえるよう相談しましょう。交渉内容としては以下の2点が挙げられます。

  • 返済金額の軽減
  • 返済期間の延長

返済金額の軽減

月々の返済金額を軽減することで一時的に利用者の負担を軽くする方法です。経済的な理由など返済が難しい理由(「病気、事故などによる収入の減少」、「身内の病気など入院費など想定外の出費」)が問われます。

しかし減額が適用されていた期間の残高は期間終了後に支払う義務があり、期間中の減額分の金利が足されるため返済総額は大きくなります。

返済期間の延長

ローン完済までの返済にかかる期間を長くすることで、毎月の返済額を少なくし利用者の負担を軽くする方法です。返済期間が長くなる分、利息分の合計金額は高くなるため返済総額は高くなります。

留意点としては、「返済金額の軽減」も「返済期間の延長」も債権側によるところが大きいです。

めげずに何度も交渉しましょう。

任意売却

任意売却とは競売と比べ、住宅を高額で買い取ってもらう手法であり、競売と異なり裁判所を介さないため、買い手と債権者(銀行)に対し直接交渉することが必要です。債権者側が難色を示すこともありえるため、少しでも高値で売却するためにも、実績のある専門家へ依頼することをオススメします。

  任意売却 競売
売却の値段 相場に近い金額 相場の半額
債権者の同意 ×(裁判所の判決)

任意売却についての詳細は、以下の記事を参考にしてください。

任意売却をする上での注意点

任意売却をする際、売却後の生活のプランを考えなければなりません。その際の注意点は以下の3つです。

  • 売却価格がローンの残高より低いかどうか
  • 現在の収入
  • 生活費

もし売却価格がローンの残高が高い場合、売却後の生活に残ったローンの支払いが上乗せされるため利用者の生活が苦しくなります。そのため売却価格がローンの残高より低いか(オーバーローン)どうかの確認が必要です。

住宅に住み続ける方法

住宅ローンの返済が難しい場合でも、同じ住宅に住み続ける方法に、「リースバック」と「住宅ローンの巻き戻し」の二つがあります。

リースバック

リースバックとは、住宅を手放さないために、返済困難になった住宅が競売にかけられる前に、親族や不動産投資家などの第三者へ住宅を売却し、貸家として住み続ける方法です。

売却する上での注意するポイントは売却金額と、売却後の住宅ローンの残高の二つあり、売却金額が安くなるほど、月々の家賃は安くなる反面、売却後のローンの残高が高くなります。

一般的には、親族などに依頼する方が、安く買い取ってくれる上に、賃料も安くしてくれます。

住宅ローンの巻き戻し

住宅ローンの巻き戻しとは、住宅ローンの滞納によって、保証会社へ移った債権を銀行に取り戻す制度です。利用方法と利用条件は以下の通りになります。

  • 利用方法:個人再生と併用(裁判所の介入)
  • 利用条件:代位弁済から半年以内の申請

住宅ローンの巻き戻し、リースバックに関して「代位弁済とは|知っておくべき7つのリスクと対処法」を参考にしてください。また個人再生の手続き方法について以下の記事を参考にしていただけたらと思います。

まとめ

連帯保証人を立てるメリットはありますが、安易に連帯保証人を立てることには慎重になったほうがいいでしょう。

責任の範囲を踏まえた上で、住宅ローンを組む際は連帯保証人になることを決めましょう。

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この記事の監修者
弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二 (第二東京弁護士会)
アンダーソン・毛利・友常法律事務所を経て2014年8月にプラム綜合法律事務所を設立。企業法務から一般民事、刑事事件まで総合的なリーガルサービスを提供している。

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編集部

本記事はベンナビ債務整理(旧:債務整理ナビ)を運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※ベンナビ債務整理(旧:債務整理ナビ)に掲載される記事は弁護士・司法書士が執筆したものではありません。  本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。