不動産投資で失敗する原因と失敗を回避するための解決方法

今回の記事では、不動産投資をこれから始める方が、不動産に失敗しないためにも、不動産投資の失敗する原因や仕組み、その解決方法などを紹介していきます。またもし不動産に失敗して困っている人に向けた解決方法も紹介していきます。

不動産投資に失敗する要因とその仕組み

不動産投資を成功させるためには、不動産投資における失敗も視野に入れなければいけません。失敗を回避するためには、失敗の原因を追及することは大切です。では不動産投資における失敗とはどういうことでしょうか。不動産投資における失敗を定義するところから始めていきます。

不動産投資における失敗の定義

不動産投資を始めるにあたって、不動産投資はビジネスだという視点を持たなければなりません。ビジネスである以上、ビジネスの定義に乗っ取って不動産ビジネスを捉える必要があり、不動産投資における失敗をビジネスに置き換えて定義していきます。

収益と収支のバランスが崩れる

まずビジネスの世界では、収益と収支のバランスを保つことは大切です。収支に対して収益の割合を上げることが成功の鍵となるのですが、そのためには収益だけなく収支にも目を向けなければなりません。株式投資に失敗する多くの人は収益にばかり目が行きがちです。

そのため月々の住宅ローンの支払い以外に、税金や修繕積立費用などの予想外の出費に対応することができません。その結果、収益と収支のバランスが合わなくなる投資家は数知れず存在します。ビジネスの世界では収益と収支のバランスが崩れることは、失敗に繋がる一番の要因であり、不動産投資の世界においても同様です。

借入金額の割合が高い場合

不動産投資において、頭金に対する借り入れ金額の高さは、失敗するリスクに比例します。不動産投資で得られる利益(収益)に対して、毎月の返済金額(収支)が高額になるためです。そのため借入金額が高い人の多くが、住宅ローンの返済を家賃収入に頼ることになり、ローンの金利が上昇した際など対応できません。

元金が減らないあまりか、家賃収入が減ることにより、赤字となるケースもよくあります。借入金額の割合が高いということは、収益と収支のバランスが悪いことと同じであり、いかにリスクが高い投資であるかがわかります。

赤字が続くことにより起こる事態

もし不動産投資で赤字が続いていた場合、その赤字を補えるだけの収入が他で確保できなければ、ローンの返済はできません。ローンの返済が滞ると、住宅は差し押さえられ、競売にかけられてしまいます。借入残高と売却した金額の差額分は、差し押さえ後の借金として返済しなければなりません。

収益が下がる2つの要因

ビジネスが失敗へ傾く原因の一つは収益が下がることです。では不動産投資における収益とは何に該当するのでしょうか。

収益の仕組み

不動産投資における収益には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。インカムゲインとは、購入した物件を人に貸し出すことで得られる賃料であり、キャピタルゲインとは、購入した物件を売却することで得られる差額分の利益です。

バブル崩壊前の日本では、現代よりも不動産の売買が盛んであり、キャピタルゲインで収入を得ている人が数多く存在しました。しかし、不景気や少子化に伴い、不動産の価値は下落したため、購入した時の物件から、売却時の物件の値段は下がることが一般的です。

そのためキャピタルゲインをメインに収入を得ることが難しく、不動産投資で収入を得るためには、インカムゲインでどれだけ収入を得るかが鍵となります。実際の不動産投資の世界では、賃料(インカムゲイン)によって住宅ローンの回収を行い、最終的なゴール地点として住宅を売却する(キャピタルゲイン)ことで利益を得ることが一般的です。

• インカムゲイン：物件の貸し出しによって得る収入
• キャピタルゲイン：物件の売買によって得る収入

要因その1：資産価値の下落

不動産投資の失敗の要因の一つに、資産価値の下落があります。資産価値の下落とは家賃と売却価格が下がることを意味していて、それは収益が減ることと同じです。資産価値の下落の原因に、「建物の老朽化」と「競合率の上昇」があります。

建物の老朽化

一般的に物件の価値は、時間と共に下がっていきます。それは時間の経過による建物の性能が落ちていくことと、新しく建設された物件との相対価値が下がるためです。

競合率の上昇

時代の流れと共に新しい物件が現れるのを防ぐことはできません。それに伴い、物件の資産価値は下がっていきますが、中でも注意しなければならないのは新興住宅地などこれから物件が数多くできる場所です。新しく物件の数が増えるほどに、当然、資産価値は下降していきます。

要因その2：空室率の増加

収益が下がる原因の一つは、賃料が下がることですが、家賃の下降(資産価値の下落)だけが原因ではありません。空き部屋を作ることも賃料によって得られる収益が減ることと直結します。毎月、賃料で得る収益は、貸しだす世帯数に比例するため、空き部屋の増加は投資家たちにとって大きなダメージです。

人口減少

空き部屋が増える原因の一つに、その土地の人口減少があげられます。人口減少により借りる人の母数が減っていくためです。また入居者の多くの年齢が若い傾向にあり、とくに田舎の若年層の人口は下降の一途をたどっているため、この先の田舎における不動産投資は厳しくなるでしょう。

供給過多

その土地の人口に対し、物件の数が多くなるにつれ空き部屋が増えるリスクは高くなります。物件の数が人口に対し、供給過多であればあるほど、一つの物件あたりに入居する人数は減るためです。

収支が上がる3つの要因

ビジネスが破たんするもう一つの原因が、収支の増加です。不動産投資における収支の増加の要因に「借入先の金利の上昇」、「入居者募集の広告料」、「修繕積立費用」、「地震や災害による建造物の崩壊」が挙げられます。

要因その1：借入先の金利の上昇

景気の変動に伴い、金利が上昇することは金融の世界ではよくあることです。借入先の金利が上昇すると、毎月、元金に足される利息が上昇するだけでなく、返済期間を固定している場合、返済金額を上げざるを得ません。

再三申し上げますが、不動産投資で失敗する人は、借入金額が高額なあまり金利の増加に対応できない場合が多いです。

要因その2：入居者募集の広告料の増加

空室率の増加は、収益が減るだけでなく、出費(収支)が増える要因になります。空き部屋が出るということは、再び入居者を招き入れなければなりません。そのため入居者を増やすために、入居者募集の広告をかけざる負えないため、その分のコストがかかります。

要因その3：修繕積立費用の増加

物件は古くなるほどに、目に見えない損耗が多くなります。水漏れや、エアコンの故障など、入居者の暮らしを保障するためには、修理代を請け負わなければなりません。また退去人がでるたびに、次の入居者のために退去時のリフォーム代がかかります。

要因その4：地震や災害による建物の崩壊

災害を予想することは誰にもできませんが、多くの不動産投資家たちを苦しめる要因であることは間違いないでしょう。修理費用に加え、物件から人が離れていく例も珍しくありません。人が離れていけば家賃収入も減る上に、募集のための広告費用も水増しされます。

不動産の中でも、木造建築など耐震強度の弱い建物は災害の際に、ダメージが多いため要注意です。

不動産投資でよくある失敗の例

不動産投資でよくある失敗の例をまとめました。不動産における失敗の仕組みをより深く理解するためにも、先ほどの応用編だと思ってください。

失敗の例その1：郊外のマンションへの不動産投資

失敗にありがちな例の一つとして郊外のマンションへ投資する場合があげられます。郊外の不動産は、都心と比べ購入金額が安いため、利益をだしやすいことがメリットです。

マンション付近の大学や工場の移転に伴う人口減少

しかしながら、そもそもの人口が少ないため、物件の付近の大学や工場に通う人への貸し出しが多く、逆を返すと近辺の大学や工場に依存している状態と言えます。つまりは大学の移転や工場の閉鎖は、投資家にとって命取りです。

近年、不景気で潰れる工場が多く、少子化に伴い大学の移転が後を絶ちません。これは多くの郊外に不動産を持つ投資家が失敗するよくある例の一つです。

失敗の例その2：高級マンションへの投資

よくある失敗の例のもう一つに、高級マンションへの不動産投資があります。自分が大家としてその物件に暮らすことを考えたら申し分ないのですが、高級マンションへ投資して失敗する人の多くが、入居者のニーズと、修繕積立費用についてちゃんと考えていません。

設備が多くメンテナンス費用が高額

高級マンションになればなるほど、通常のマンションにはない設備が備わっています。快適に暮らすためには申し分ないのですが、その設備を維持するためには、それに見合った費用がかかるため、投資家たちを圧迫する要因の一つです。

家賃高額なため人の入れ替わりが少ない

商売を始める上で、お客さん(入居者)のニーズを理解しなければいけません。昨今、貧乏飯がテレビで特集されている通り、生活費にお金をかけたがらない人たちが一般的です。そのため家賃が高額であることはそれだけ、一般の人達のハードルが高く人が寄り付きません。

メンテナンス費用が高額になる、入居者が集まらない、この二つが原因で高級マンションへの投資に失敗する不動産投資家の例は多くあります。

不動産投資に失敗しないために必要なことと手順

「不動産投資に失敗する要因とその仕組み」を踏まえた上で、不動産投資で失敗しないために必要なことをまとめました。

借り入れの際のリスク(利息)を減らす

不動産投資における一番のリスクは、借り入れに伴うリスクです。リスクを軽減するためには「安い金利で借り入れ」、「頭金を多く支払う」、「繰り上げ返済」の3つの方法があります。

なるべく安い金利で借り入れする

銀行でなるべく安い金利で借り入れるに越したことはありません。元金に付随するリスクを減らすことは、後の返済金額を減らすことであり支出を減らすことだからです。では、銀行で安い金利で借り入れをするためにはどうすればいいのでしょうか。

銀行同士で金利を競わせる

安い金利で借り入れをするためには、銀行同士で金利の安さを競わせることが効果的です。そのためには数多くの銀行を渡り歩き、各銀行で金利の交渉を行いましょう。交渉の際には他店舗の金利のデータを差し出し、「他店様の金利はこれぐらいでしたが、いかかでしょうか」と銀行側を焦らせることがポイントです。

そうすれば他店よりも安い金利を提示してくる可能性が高くなります。また現在の銀行の金利を安くするためにも、これは効果的な手段であり、住宅ローンの借り換えの際の見積もりを現在利用している銀行へ提示しましょう。

頭金を多くする

不動産投資は、貯金に余裕がある状態で始めるべきであり、頭金はなるべく多く払うべきです。残高にかかる利息や返済金額を抑えられる上に、金利の上昇にも対応しやすくなります

繰り上げ返済の利用

繰り上げ返済とは、決められた返済金額とは別途で、返済をすることです。もしお金に余裕ができたら、その段階で繰り上げ返済をしましょう。繰り上げ返済分は元金に充てられるため、利息分が軽減されるため、ローン返済までにかかる利息分の支払いが安くすみます。

繰り上げ返済に関して、こちらの記事を参考にしてください。

優良な不動産管理会社を選ぶ

不動産投資で必要な知識は多岐に渡ります。目を配るべき内容は多く、投資家個人で全てを網羅することは不可能に近いでしょう。そのため、不動産投資を失敗させないためにはなるべく不動産管理会社の選び方が大切です。

不動産管理会社選びが大切な理由

不動産管理会社選ぶ上で、「空室率の改善」と「家賃の減額交渉が少なくなる」ことが重要であり、優良な不動産管理会社ほど、この2点において力を入れています。

空室率の改善

空虚率の高さは、投資家にとって命取りですが、そこをカバーするのが管理会社の仕事でもあり、いかに空き室を作らないのかが管理会社の腕の見せどころです。空き室を埋めるために入居者を募集しなければなりませんが、優良な管理会社ほど無駄な広告費をかけません。

そのため費用対効果の高い、人集めを行うことができます。

家賃の減額交渉が少なくなる

物件を長く保持するほどに、家賃の減額は避けられません。減額は入居者からの要望もあれば、管理会社からの要望もあります。しかし投資家の負担を減らすためには、減額の割合を少なくするべきであり、優良な管理会社ほど、入居者との折り合いの付け方が上手です。

不動産管理会社を選ぶ基準

優良な管理会社を選ぶための指標の一つは、その管理会社が扱っている「物件数」と物件数に対する「入居率」です。物件を購入する土地の近辺の不動産管理会社と比べて、物件数の数が多く、入居率が高い管理会社を選びましょう。

HPでの公開状況で確認

確認方法としては、HPの公開状況で確認できます。業績に自信のある会社ならば業績を不透明にせず赤裸々に掲載しているはずです。

資産価値の高い不動産を選ぶ

不動産の投資の収益を上げるためには、資産価値の高い不動産と選ぶことが必要です。資産価値の高い不動産とは入居者のニーズを満たすことができる物件であり、同時に賃料や売却価格、空室率の安定が見込める物件のことを指します。

入居者のニーズを考える

入居者のニーズを満たすためには、入居者と同じ目線で考えなければなりません。入居者のニーズを満たすためには、「家賃」、「立地」、「オートロック」、「バス・トイレ別」の4点を意識することが必要です。

家賃

不景気な昨今、入居者の多くが家賃を抑えることを最優先に考えております。その土地の家賃相場を元に家賃を決めることが大事であり、購入金額に対して低い家賃を設定するためには、高級マンションではなく、ある程度の清潔さが保てるお手頃な物件を購入しましょう。

立地：最寄り駅からの近さ、交通の利便性

また家賃の次に、入居者が重点を置くポイントが立地です。なるべく最寄り駅から近く、最寄り駅の交通の利便性が高い物件を探しましょう。

オートロック

近年、ニュースでは物騒な話題が取り上げられています。一人暮らしをする女性は特に、オートロックのマンションに住む傾向にあり、そのためオートロックであることも物件選びの一つの指標です。

バス・トイレが別である

ユニットバスで生活した人の多くが、次の入居先にバス・トイレ別を選択します。バスが隣であることでトイレが水浸しになるためです。ユニットバスの物件は安い傾向にありますが、長い目で入居者のニーズを考えたらバス・トイレ別の物件を選ぶべきです。

長期間の運営可能な物件を選ぶため

不動産投資は、20、30年に渡る付き合いになることが一般的です。そのためには長いスパンを踏まえた上での運営可能な物件を選ばなければなりません。

長い期間の人口の数が見込める土地に絞る

長く不動産を運営するためには、入居者の母数の多い地域を選ぶことが必要になります。

都心は安心

入居者の母数が多い、つまりは人口の数の減少のない地域を選ぶことが肝心ですが、都心はこの先も人口が少なくなることはないでしょう。地方から上京する人数もある程度、見込める上に、人口過多のためワンルームマンションの開発は減ってきています。

そのため資産価値の高い不動産であれば、不動産の需要が減る心配はいらないでしょう。

人口の推移の確認方法

今後の人口の推移の確認方法として「国立社会人口問題研究所」の公式サイトを参考にしてください。人口の数の減少しない地域を選ぶ上で効果的です。

耐震強度の高い物件を選ぶ

長いスパンで不動産の運営する上で、地震などの災害は避けられません。少しでも災害を少なくするための指標として「鉄筋コンクリート造りの物件」「1981年以降(新耐震基準)の物件」を選びましょう。

不動産投資に失敗した人が差し押さえ前に取るべき行動

もし不動産投資で赤字が続くあまり、差し押さえ寸前の方は、不動産投資ビジネスから手を引きましょう。差し押さえを回避することと、借金の返済が最優先です。

任意売却

差し押さえを行われると、住宅は競売にかけられます。競売は相場の金額よりも半額近くの値段で売却されることが一般的です。少しでも高値で売却するためには競売にかけられる前に任意売却をすることをオススメします。

競売は裁判所を通して、行うのに対し任意売却は、個人で銀行と売却先とやり取りをしなければなりません。そのため専門家へ依頼することをオススメします。

売却後に借金が残る人の解決方法

売却後に借金が残る場合、債権回収会社(サービサー)から借金の残高の請求がきます。売却後に借金がある人は、債権回収会社と交渉するか、債務整理を行いましょう。

債務整理とは借金の減額、免除を行うための手続きであり、「任意整理」「個人再生」「自己破産」に分かれますが、任意売却後に任意整理を行うのは一般的でありません。

任意整理は、債権者の同意の元に借金の減額が行われます。つまりは債権回収会社からの同意を得なければならず、債権回収を生業としている債権回収会社からの同意を得るのは難しいためです。

債権回収会社(サービサー)との交渉

債権回収会社へ交渉する内容として、債権回収会社から返済金額より安値で債権を買い取るか、日常生活に負担が少ない額の分割支払いにしてもらえるように交渉しましょう。

相手側は債権回収に関してプロフェッショナルであり、法律に関する知識も蓄えております。そのため交渉の際は、法律の専門家へ依頼することが一般的です。

債権回収会社に関してこちらの記事を参考にしてください。

個人再生

個人再生とは、裁判所の判断の元、借金の減額を行い手続き後の返済計画を立てるための債務整理です。任意整理と比べ、借金の減額の幅が大きいですが手続きが複雑なため専門家へ依頼することをオススメします。

自己破産

自己破産とは、個人再生と同様、裁判所の仲介の元に行う債務整理です。裁判所の認可の元、借金を免除してもらえますが、借金を作った理由(風俗やギャンブル)次第では免除してもらえない可能性もあります。

まとめ

不動産投資は、成功すればリターンも大きいですが、失敗した場合のリスクもその分大きいです。今回の記事で紹介した失敗の仕組みや例を元に、不動産投資を検討されている方の、お役に立てたらと思います。