【借主向け】家賃滞納から強制執行までの流れ｜重要な3つのポイントと回避策を紹介

家賃を滞納してしまい、大家さんから「強制執行をする」と言われて悩んでいませんか？

強制執行と聞くと、すぐに住居を追い出されてしまうイメージを持つかもしれません。

しかし、実際には家賃滞納から強制執行に至るまでには、いくつかの段階があり、ある程度の期間が必要です。

本記事は、家賃滞納から強制執行までの流れ、強制執行を回避するための方法について解説します。

万が一、強制執行が決定した場合の当日の流れについても紹介するので、ぜひ参考にしてください。

家賃の滞納から立ち退きの強制執行までの流れ

家賃滞納から強制執行に至るまでの一般的な流れは、以下のとおりです。

それぞれの手順ついて、詳しく見ていきましょう。

①家賃滞納

まず、家賃の支払いが遅れ始めます。

一般的に、1ヵ月以内の滞納であれば、大家さんとの信頼関係を損なわずに済む可能性があるでしょう。

家賃を支払えない場合は、早めに大家さんや不動産管理会社へ連絡し、いつまでなら払えるのかなどを伝えてください。

滞納が長期化すると督促や裁判、強制執行などのリスクが高まるので、この段階で早めに解決しておくのが一番です。

②大家さんからの督促（催促）

家賃の支払いが遅れると、大家さんや管理会社から連絡がきます。

最初は電話や手紙で、支払状況の確認や今後の支払い計画についての話し合いが中心におこなわれます。

さらに、家賃を2ヵ月～3ヵ月滞納すると、保証人や連帯保証人にも連絡がいく場合があります。

保証人や連帯保証人には、主債務者（ここでいう借主）が家賃を支払えないときに代わりに家賃を払う責任が生じるため、請求がいくことになるのです。

③内容証明郵便による督促

督促を無視したり、支払いが滞ったまま2ヵ月～3ヵ月以上が経過したりすると、内容証明郵便で督促状が届きます。

内容証明郵便は、裁判で証拠にもなる重要な書類です。

内容証明郵便が届いたということは、大家さんが法的措置を検討し始めているサインです。

あとになって「そんなものは届いていない」と主張することはできないので、届いたタイミングで適切に対処する必要があるでしょう。

④支払督促・契約解除通知

内容証明が届いたあともさらに支払いが滞ると、裁判所から家賃の支払いを命じる「支払督促」が届く場合があります。

支払督促は、簡易裁判所における手続きで、訴訟よりも迅速に解決を図るためのものです。

また、3ヵ月～6ヵ月以上の滞納が続くと、契約解除の通知が送られてくることもあります。

この段階で大家さんとの話し合いで解決できなければ、裁判になる可能性が高いです。

⑤訴訟の提起

支払督促に応じない場合や、大家さんが訴訟を選択した場合は、裁判所へ訴訟が提起されます。

裁判では、家賃滞納の事実や賃貸借契約の内容など、契約者間の信頼関係の破綻の有無が争われます。

そして、家賃滞納の多くのケースでは借主が家賃を支払わなければならない内容の判決が出るでしょう。

また、判決には未払い家賃の支払いだけでなく、賃貸物件からの退去（明渡し）や未払い分の家賃の遅延損害金も含まれる場合があります。

⑥強制執行

判決に従って家賃の支払いや明渡しに応じない場合、裁判所から強制執行の命令が出されます。

強制執行では、執行官が賃貸物件に訪れて借主を強制的に退去させます。

また、家財道具は執行官によって運び出され、保管されることになります。

家賃滞納から立ち退きの強制執行までの流れでとくに重要な3つのポイント

家賃滞納から強制執行までの流れの中で、とくに重要なポイントは以下の3つです。

1.家賃を滞納し続けるかどうか

家賃を滞納し続けていると裁判となり、立ち退きを要求されます。

しかし、裁判の判決が出るまでに滞納していた家賃を支払えば、立ち退きまではさせられない可能性があるでしょう。

また、保証人や連帯保証人が代わりに家賃を払った場合も同様です。

そもそも強制執行においては、「家賃の未払いがあるから今後も家を貸すための信頼関係が破壊されている」という前提のもと裁判がおこなわれます。

そのため、何らかの方法で家賃が支払われており、信頼関係が破壊されているという理由がなくなれば、裁判所は立ち退きまでする必要がない判断する可能性が高いのです。

2.建物明渡の債務名義が取られるかどうか

「建物明渡の債務名義」とは、裁判所が「あなたは賃貸物件を明け渡す義務があります」と認めた書類のことです。

債務名義を取得されると、大家さんは強制執行の手続きを進められるようになります。

逆に言えば、債務名義を取られない限りは強制執行がおこなわれることはありません。

なお、債務名義は裁判で判決が出たり、和解が成立したりすることで取得されます。

そのため、債務名義を取られる前になんとしても解決しなければなりません。

3.立ち退きの強制執行がおこなわれるかどうか

強制執行とは、裁判所の判決などに基づいて、国が強制的に権利を実現することです。

立ち退きの強制執行では、執行官が賃貸物件に訪れて、借主を強制的に退去させ、家財道具を運び出します。

強制執行を回避するには、大家さんと話し合って和解したり、弁護士に相談して法的な手続きを取ったりする必要があります。

一般的には、債務名義を取られてしまうと立ち退きの強制執行がおこなわれます。

しかし、任意で明渡した場合や借主が近い将来生活保護を受ける予定であり、確実に家賃が支払ってもらえるなどのケースでは、立ち退きの強制執行がおこなわれないことがあります。

裁判で立ち退きの判決が出ても諦めず、弁護士に相談して大家さんと交渉してもらうようにしましょう。

家賃滞納で立ち退きの強制執行が決まった場合の当日（断行日）の流れ

強制執行が決定した場合、執行当日は以下のような流れで進みます。

①執行官の訪問

執行官とは、各地方裁判所に所属する裁判所職員で裁判の執行などの事務をおこなう人のことです。

断行日にはこの裁判所の執行官が、賃貸物件に訪れます。

②荷物の搬出

次に、執行官の指示に従って家財道具が運び出されます。

搬出された家財道具は、保管業者に預けられます。

保管期間は通常約1ヵ月ですが、借主が長期間行方不明の場合や明らかにゴミしか残っていない場合は、すぐに処分されることもあります。

いずれの場合も、期限を過ぎると処分される可能性がある点に注意してください。

③立ち退き後の手続き

荷物の運び出しが終わると、鍵の返却などの手続きがおこなわれます。

なお、強制執行までの期間は、申し立てから催告までが約2週間、催告から断行までが約4週間で、約1ヵ月半程度かかります。

家賃滞納による強制執行を回避するための対処法

家賃滞納による強制執行を回避するには、以下の対処法があります。

1.できるだけ早い段階で貸主に相談する

家賃の支払いが遅れそうになったら、すぐに大家さんや管理会社に相談しましょう。

誠意をもって状況を説明し、今後の支払い計画を具体的に提示することで、大家さんの理解を得られる可能性があります。

信頼関係を維持することが、強制執行を回避するための第一歩です。

2.借金問題が得意な弁護士に相談する

家賃滞納の原因が借金の場合は、弁護士に相談することを検討しましょう。

弁護士は、債務整理などの法的手続きによって、借金問題の解決をサポートしてくれます。

債務整理には、任意整理・個人再生・自己破産の3つの方法があります。

それぞれの主な違いは、以下のとおりです。

任意整理	利息をカットした上で、残りの借金を3～5年で返済する方法です。家賃滞納分も分割して返済していくことになります。
個人再生	裁判所の許可を得て、最大90%の借金を減額できる手続きです。
自己破産	裁判所に申し立てを行い、免責決定を受けられれば、全ての借金が免除されます。滞納していた家賃も免除されます。

どの方法が適切かは個々の状況によって異なるので、弁護士に相談して判断しましょう。

借金問題が解決すれば、家賃の支払いに充てるお金を捻出できるかもしれません。

また、弁護士に家賃トラブルの解決を依頼すれば、大家さんとの交渉や裁判手続きを代わりにおこなってくれます。

なお、大家さんから裁判を起こされたとしても、諦めるのはまだ早いです。

裁判後でも、大家さんと話し合って和解できる可能性は残されています。

たとえば、「今後は分割払いで家賃を支払う」「自主的に明け渡しをする代わりに、滞納家賃を免除してもらう」といった条件で和解できるケースもあるでしょう。

大家さんとしても、強制執行をおこなうには費用と労力がかかるため、できれば話し合いで解決したいと考えている場合も多いです。

和解成立のためには、裁判後でも弁護士に相談してみるとよいでしょう。

3.住宅確保給付金などの援助を受ける

失業などで家賃が支払えなくなった場合は、住宅確保給付金などの公的支援制度を利用できる可能性があります。

住宅確保給付金は、一定の条件を満たせば、家賃の一部または全部が支給される制度です。

対象者や支援の内容については、以下を参考にしてください。

主な条件	内容
対象者	主たる生計維持者が離職・廃業後2年以内である、または個人の責任・都合によらず給与等を得る機会が離職・廃業と同程度まで減少している
世帯収入	直近の月の世帯収入合計額が、市町村民税の均等割が非課税となる額の1/12と上限家賃の合計額を超えていないこと
預貯金	世帯の預貯金合計額が、各市町村で定める額（基準額の６月分。ただし、100万円を超えない額）を超えていないこと
求職活動	求人への応募や職業訓練の受講等、積極的に求職活動をおこなっていること
支給金額	市区町村ごとに定める額を上限に、原則3か月間（延長は2回まで最大9ヵ月月間）支給
給付金の支払い	支給された給付金は、自治体から賃貸住宅の賃貸人や不動産媒介事業者等へ直接支払われます。

さいごに｜借金が多く家賃を支払えない状態なら弁護士に相談しよう！

家賃滞納は、放置すると強制執行につながってしまい、住居を失うだけでなく今後の生活にも大きな影響を与えます。

しかし、家賃を滞納しているからといって諦める必要はありません。

本記事で紹介したように、強制執行を回避するための方法や、家賃滞納による困窮から抜け出すための支援制度があります。

とくに、借金が原因で家賃を支払えない場合は、弁護士に相談することで状況を改善できる可能性があるでしょう。

一人で悩まず、専門家の力を借りて問題解決に向けて動き出しましょう。