家賃滞納から立ち退きまでの流れと立ち退き要請への対処方法

弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二
監修記事
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家賃を滞納し続けると最終的に、住居から立ち退きせざる負えなくなることもあります。

たかだか家賃と高を括っている人も中にはいますが、家賃の滞納は甘くみてはいけません。立ち退きだけではなく、立ち退き後に伴うリスクがあるからです。

今回の記事では、家賃滞納から立ち退きになるまでの流れ、それによって起こりうるリスク、立ち退きを要請された場合の解決方法について紹介していきます。

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家賃滞納から立ち退きまでの流れ

家賃の滞納によりいきなり立ち退きを強いられることはありません。立ち退きの前には必ず、大家さんから手紙や電話など何かしら家賃支払いの催促がくるはずです。

大抵の場合は早めに手を打っておけば、さほど大きな問題になりませんが、中には連絡に出るのが億劫なあまり、連絡を無視しつづけた結果、立ち退きを余儀されなくなった人もいます。

どのような場合、立ち退きを余儀されなくなるのでしょうか。家賃の滞納から立ち退きまでの流れ、立ち退きによって生じるリスクを紹介します。

1:電話・手紙による家賃支払いの催促

ばれないようでいて、大家さんは家賃の管理はちゃんとしていて、どこの部屋の住人が滞納しているか把握しています。

大家さんにもよりますが、1ヶ月以上の家賃を滞納があった場合、電話や手紙を通して大家さんから支払いの催促が来るでしょう。

2:連帯保証人への連絡

催促の連絡を無視していると、今度は契約時に連帯保証人になってくれた人に連絡が来ます。この場合、連帯保証人に代わりに立て替えてもらえるよう請求が来るかもしれません。

連帯保証人にも迷惑がかかるため注意が必要ですが、一番注意しなければならないのが、保証会社を連帯保証人に立てた場合です。その場合のリスクについては、この記事内で後述します。

3:内容証明郵便による請求

家賃滞納から2ヶ月以上がたつと、今度は内容証明郵便を通じて、家賃の支払いの請求がきます。

内容証明郵便は、「住居人に対し家賃の支払いの請求を行いました」という証拠を残すための郵便であり、大家さんが裁判所への申し立ても視野に入れているという意味です。

4:契約解除通知

3~6ヶ月以上の滞納が続くと、今度は内容証明郵便を通じて、賃貸契約の解除通知が送られてくるでしょう。

この段階で大家さんと話をつけなかった場合、大家さんが裁判所へ申し立てを行う可能性が高いです。

5:不動産の明け渡し請求の申し立て

裁判所へ申し立てる場合、ほとんどの大家さんが、不動産の明け渡しだけでなく未払い分の家賃、延滞した家賃に伴う遅延損害金(「立ち退きにより起こりうるリスクにて後述」)もまとめて請求の申し立てを行うでしょう。

6:明け渡し請求の訴訟

申し立て後、裁判所を介して立ち退きに関する訴状が届きます。裁判においては、当事者間の主張と主張を裏付けるための証拠を提出しなければなりません。賃貸契約の裁判では、契約者間(大家さんと借主)の信頼関係の破綻が問われます。

そのため両者の信頼関係において、どちらに落ち度があったのかに判決は左右され、大家さん側から、すでに未払い分の家賃の請求、契約解除の内容郵便が既に通知されているため、借主にとってかなり部が悪いでしょう。

この訴訟の出席は任意ですが、言うまでもなく欠席は余計に立場を悪化させかねません。また大家さんの主張が認可された場合の判決において作成される文書は、債務名義となるため、大家さん側に強制執行をしてもいい権利を認めてことと同じになります。

債務名義:強制執行の実現可能な債権の範囲を証明するための文書

債務名義については、以下の記事を参考にしてください。

【関連記事】債務名義とは|業者が財産差し押さえもできる債務名義の知識

7:強制執行の申し立て

判決後、大家さんから不動産明け渡しの交渉が行われます。この交渉では、退去日などの調整をすることができますが、交渉がまとまらなければ大家さんは強制執行の申し立てを行います。強制執行の日程は選ぶことができません。

この段階では、なるべく次の住居先を探すために退去日を調整してもらえるよう交渉するのが賢明な策です。

8:裁判所を介し立ち退きの催促

強制執行の申し立てを裁判所が受理した場合、裁判所から立ち退きの催告状が届きます。この催告状は1ヶ月以内の退去を命じる内容です。

9:強制執行

もし催告状に指定された期日までに立ち退きをしなかった場合、執行官による強制執行が始まります。室内の家具や持ち物も撤収されるため、一定期間の間であれば保管場所へ取りにいくことが可能です。

大家さんにもよりますが、明け渡しだけでなく、滞納した家賃の返還請求の訴訟の併用していた場合、給与や換金価値のある資産も差し押さえされます。

保証会社を連帯保証人にしている場合

もし保証会社を連帯保証人に立てた場合、危険なのは保証会社が家賃の立て替え(代位弁済)を行うことです。立て替えた段階で、保証会社は立て替えた家賃の債権者となり、住居人は債務者の関係になります。

一般的に大家さんは、個人運営が多いため、資金力の関係で訴訟を好みません。しかし保証会社は、資金力がある上、訴訟になれているため立て替えた家賃の回収に関して徹底しています。

大家さんなら交渉の余地がありますが、保証会社は強制執行に対しても容赦ありません。そのため一般的な家賃滞納の立ち退きと異なり、保証会社が相手ですと資産の差し押さえや退去の強制執行までの期間も短いでしょう。

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立ち退きにより起こりうるリスク

立ち退きを余儀なくされた人は、実家に戻れればいいのですが、浮浪者になる人も中にはいるでしょう。追いうちをかけるようですが、立ち退き後に抱えなければならない負債やデメリットはあります。ここで立ち退き後のリスクを検証していきましょう。

滞納した家賃の延滞金

住む家を明け渡したからといって、未納分の家賃の支払いの義務は消えません。しかもこの未納分の家賃にともない、滞納期間に応じ延滞金が課されます。遅延損害金は、滞納分の家賃、滞納期間、遅延損害金率(年率)を元に、「延滞金=滞納分の家賃×遅延損害金利率×0.01×滞納日数÷365日」で計算されます。

遅延損害金利率の上限は14.6%(年)ですが、賃貸契約書に遅延損害金利率に関して記載がない場合は、一律で5%(年)です。

支払いが遅くなるほどに、大家さんに支払う金額は多くなるため、延滞金に関して金額が膨らむ前に相談しましょう。

不動産会社・保証会社のブラックリストに掲載

一度、強制退去になった人間に再び、部屋を貸したいと思う不動産会社はいないでしょう。それと同時に、一度、強制退去になった人間の保証人になる保証会社もいません。

不動産会社や保証会社は一度、賃貸契約でトラブルがあった人と再び契約を結ばないためのブラックリストを自社で作成していて、立ち退きの際はこのブラックリストに掲載されます。

当然、立ち退きした物件を管轄する不動産会社や、利用した保証会社の利用は難しくなりますが、提携している不動産会社や保証会社に情報を共有していることもあるので、今後の賃貸契約に大きく響くでしょう。

現住所がなくなる

また立ち退き後、実家など行先がない場合、実質ホームレスになります。ホームレスになるリスクは、たくさんありますが今後の就職や転職活動、次回のアパートの契約にも大きく響きます。まず就職や転職活動の際、履歴書に必ず住所欄が設けられているため、空白にするわけにはいけません。

また次回のアパート契約の際も、現住所の記載の欄は設けられていて、空欄のままですと何か賃貸契約で以前にトラブルがあったのか疑いの目をかけられる危険があります。

立ち退き要求された場合の対応策

もし大家さんから立ち退きを要求された場合の対応策をシチュエーション別にまとめました。

大家さんへ相談

申し立てを行う場合の対応策として大家さんへ相談することです。相談はなるべく早い段階で行った方が、お互いの感情的な面でもいいでしょう。

裁判は費用がかかるため、不動産を運営している多くの大家さんは資金力がなく、できるだけ訴訟まで話を持っていきたくないと思っております。

そのため話が大きくなる前の段階で、滞納した家賃に関する取り決めを行うべきで、できるだけ滞納者の負担を軽くする目的で「滞納した家賃の分割支払い」、「家賃の支払い日の見直し」について交渉しましょう。

交渉のポイント

現在の収入、家賃以外の生活費を元に、経済的余裕がないことを理解してもらうことが大切です。

その上で次回の支払い日をいつにするのか、支払い可能な金額を元に滞納した家賃の分割支払いについて話合いましょう。

また交渉の際に気を付ける点は、滞納したことによる謝罪の気持ちを伝えることと、今後の支払いの意思があることを伝えることです。

裁判所へ申し立て後の対応策

もし大家さんが裁判所へ申し立てを行った場合、不動産の管轄下にある裁判所へ出廷しなければなりません。

少しでも裁判所で有利に話を進めるためにも、賃貸契約における訴訟における重点、裁判における対応方法を紹介していきます。

裁判所の立ち退きの判断基準

賃貸における訴訟において、賃貸契約を結んだ両者、つまりは大家と借主の信頼関係に重点が置かれます。

なぜ両者の信頼関係が崩れていったのか、信頼関係の破綻においてどちらに責任があるのかを検討した上で、和解を前提に話が進められていきます。

信頼関係の破綻において、判決の基準となる指標は、「家賃の滞納額」と「入居所の支払いの意思の有無」です。

一般的には、家賃の滞納額が半年分以上でありかつ、入居者の返済の意思がないと裁判所に判断された場合、入居所にとって不利な判決になる場合が多いといわれています。

有利な方向に和解を持っていく方法

家賃滞納による訴訟に関して、入居所の正当性を立証することは難しいでしょう。滞納によって大家さんの信頼を大きく損なっているためです。

裁判の結果次第では強制執行も免れないこともあるので、なるべくは裁判所における心象を良くすることと、入居者の負担を軽くする内容に話をまとめた方がいいでしょう。

そのために必要な手順として、以下の3点があげられます。

  1. 今後の支払いの意思を見せる
  2. 支払い困難な事由を正直に正確に伝える
  3. 分割支払いや支払い日の延期を妥協点に和解に持っていく

先ほど申し上げた、賃貸契約の判決における信頼関係の破綻の指標に、「家賃の滞納額」と「入居者の支払いの意思の有無」がありましたが、裁判の段階で家賃の滞納額を変えることはできません。

そのためここで信頼関係の破綻においてとれる最善策は、今後の支払いの意思があることを伝えることです。

また支払いの意思があることを伝えるためには、どうして今まで家賃を滞納してまったのかを正確に伝えることは欠かせません。滞納に至る経緯を伝えることは現在の経済状況を伝えることになります。

つまりは、裁判所で経済状況を理解してもらうことで、今後の家賃の支払いの負担を軽くするために、「滞納分の家賃の分割支払い」や、「支払い日の延期」をする方向で話をまとめやすくなります。

訴訟の流れ

訴訟までの流れとして、大家さんが明け渡し請求の申し立て後に、裁判所から訴状が届きます。訴状には、裁判所に提出する答弁書が同封されていて、指定された期日以内に裁判所へ提出しなければなりません。

提出の期日を超えた場合、入居者が大家さん側の主張を認めたことになり判決が確定します。
 

初回の裁判に限り、答弁書を提出した上で欠席することも可能ですが、2回目以降の裁判においては出廷する必要があります。

裁判所の判決に納得いかない場合は上訴も可能

もし裁判所における判決に不服がある場合、高等裁判所へ上訴することも可能です。控訴の期限は2週間以内と決まっていますので、期限が過ぎてしまうと判決は覆りません。

違法な立ち退き要請への対応策

いくら家賃を滞納しているからといって、大家さんが何をしてもいいわけではありません。

滞納しているとはいえ、法的な強制力がない以上、滞納者にも居住する権利はあります。

しかしながら大家さんの中には違法な手段で立ち退きを強要してくる人もいます。

違法な立ち退き要請一覧

違法な立ち退き要請として以下の3点がよくあげられる例です。

  1. 許可もなく部屋の中へ入る
  2. 勝手に家具を移動、または破壊する
  3. 大声をあげながら立ち退きを要請する

以上3点どれも違法ですが、1に関しては住居侵入罪、2に関しては器物損害罪、3に関しては脅迫罪・強要罪に該当します。

解決方法:警察への相談

もし大家さんが、上記の3点に該当する行為に及んだ場合、ただちに警察に連絡しましょう。犯行現場を抑えた方が、警察が動きやすくなるため、大家さんが上記の行動にいたった段階で警察を呼べるのがベストです。

家賃を滞納してしまい、お困りの方へ

家賃滞納の悩みを解決して、立ち退きを免れるには、債務整理をおすすめします。

 

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滞納した家賃と債務整理の関係

債務整理とは、法律を介して借金(債務)の減額、免除を行うための手続きです。滞納した家賃も滞納者の債務に該当しますが、滞納した家賃の債務整理が可能なのかという質問をよく見かけます。結論から申し上げますと滞納した家賃の債務整理は可能です。

遅延損害金を含め家賃の滞納額が高額な場合は、債務整理も一つの手段ですが、滞納した家賃の債務整理において「保証人への影響力」と「債務整理後の住居」について気をつけなければなりません。

家賃滞納と債務整理の関係を見ていきましょう。

家賃の債務整理は可能

債務整理には、「任意整理」と「個人再生」、「自己破産」の3つがあります。

任意整理

任意整理は、裁判所を介さずに債権者、つまりは大家さんと直接交渉することで借金の減額をする手続きです。減額できる借金の幅が少ないですが、自分の資産を残しておくことができます。任意整理について詳しくは以下の記事も参考にしてください。

【関連記事】

任意整理の費用相場と任意整理の費用を抑える方法

個人再生

裁判所を介して借金の減額を行い、減額後の返済計画を立てる手続きが個人再生です。借金の減額の幅が大きいですが、手続きが難しいため法律の専門家へ依頼することをオススメします。

また任意整理同様に、資産を残しておくことが可能です。

個人再生について詳しくは以下の記事も参考にしてください。

【関連記事】

個人再生のメリットとデメリット|後悔しない為に知るべき事

個人再生で借金を大幅に減らす手順と失敗しない為の注意点

自己破産

自己破産とは、裁判所の許可を元に借金の免除をするための手続きです。

上記の債務整理と異なり換金可能な資産は全て没収されて、債権者(大家さん)に配当されます。留意点としては、自己破産は負債の収入と借入額を元に、借金を免除しないと生活の立て直しが難しい人が対象になります。

家賃の滞納金額だけでは破産手続きの段階で許可がおりない可能性があるため、別に借金を抱えている人にオススメな手続きです。自己破産に関して、詳しくは以下の記事も参考にしてください。

【関連記事】

自己破産のデメリットとメリット|破産すべき人そうでない人

自己破産とは|自己破産の方法と破産後の生活の完全ガイド

債務整理後の保証人への影響力

債務整理を行うと、債権者(大家さん)は、債務者(借主)からお金を回収することができません。

しかし滞納した家賃の債務は保証人へ移るため、大家さんは保証人へ請求することができます。

そのため連帯保証人に迷惑をかけたくないのであれば滞納した家賃の債務整理はオススメしません。

また債務整理の中でも任意整理は債権者を選ぶことが可能です。

つまり、もし滞納者が家賃以外の負債を抱えている場合、債権者から大家さんを外すことで、任意整理を行えば借金の減額ができる上に、保証人への迷惑を回避することができます。

債務整理後の住宅の確保

滞納分の家賃の債務整理をすると当然、債務整理後は借りていた物件に住むことができません。

いくら家賃の減額ができても住むところがなければ元も子もないので、家賃の債務整理を行う場合は、必ず次の入居先を確保してから行いましょう。

家賃を滞納してしまい、お困りの方へ

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借金を大幅に減額できる可能性があります。

もしあなたに借金があって、返済で大変な思いをしているようでしたら、『債務整理』という方法で借金を大幅に減額できる可能性があります。

債務整理とは、借金返済を続けるのが難しい方のための、法律で認められた救済制度です。

消費者金融や銀行のカードローン、クレジットカードのリボ払いなどの借金を大幅に減額することができます。

実際に借金はいくらぐらい減る?

実際に支払いがどのぐらい減るのかというと
例えば、金利18%で150万円を借りていて、毎月4万円を返済している場合

【減額前】
月々の返済額:4万円
利息を含む総返済額:217万円
※小額でも追加で借入した場合、総返済額はもっと増えます。

【減額後】
月々の返済額:2.5万円
利息を含む総返済額:150万円

月々の返済額は1.5万円、総返済額は67万円も減らすことができます。

ちなみに、上で紹介した【減額前】の利息を含む総返済額217万円は、毎月きっちり返済して、追加での借入を一切行わない場合の金額です。

毎月返済しながらも、ついついお金が足りなくなって、少ない金額でも追加で借りてしまうことがありませんか?

その場合は、完済までもっとお金がかかりますし、そもそも完済できずに利息を払い続けるなんてことになりかねないので、減額できる金額(利息分)はもっと増えます。

債務整理にもいくつか種類がある

債務整理にもいくつか方法があって、上の減額例は『任意整理』という方法を利用した場合の例です。

『任意整理』は、あなたの代わりに弁護士や司法書士が金融期間と交渉して、今後支払う利息をカットして、元本の金額だけを返済できるようにする手続きです。交渉によっては利息だけでなく、元本の金額の一部を減額してもらえることもあります。

『任意整理』の他にも、収入が大きく減ったり、働けなくなった方には、借金の総額を8割ほど減らせる『個人再生』借金をゼロにする『自己破産』等の方法もあります。

どの方法でも弁護士や司法書士があなたの代わりに手続きをしてくれるので、面倒な手間や複雑な手続きはありません。

あなたの状況に応じて、ベストな方法を選ぶ必要があります。自分で判断するのは難しいと思いますので、債務整理・借金問題が得意な弁護士・司法書士に相談して、あなたに最も合う方法を見つけましょう。

費用はかかるが、損することはない

債務整理の手続きは弁護士・司法書士に依頼することになりますが、依頼費用がかかります。

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また依頼する前に費用がいくらかかるか提示されるので、その金額を確認した上で依頼するかどうか決めることができます。

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まずはお近くの事務所に無料相談しよう

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もちろんあなたの都合やプライバシーを配慮しますので、安心して相談してください。

まとめ

家賃に関しては、家賃の滞納から立ち退きまで、様々な法律的な問題が関わってきます。

現在、家賃を滞納している方は早めの段階で大家さんへ相談しましょう。

既に家賃が払えなくなってしまっている場合は、弁護士・司法書士などの専門家に相談をすることをおすすめします。

今回の記事を参考にしていただけたら幸いです。

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この記事の監修者
弁護士法人プラム綜合法律事務所
梅澤 康二 (第二東京弁護士会)
アンダーソン・毛利・友常法律事務所を経て2014年8月にプラム綜合法律事務所を設立。企業法務から一般民事、刑事事件まで総合的なリーガルサービスを提供している。

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編集部

本記事は債務整理ナビを運営する株式会社アシロの編集部が企画・執筆を行いました。 ※債務整理ナビに掲載される記事は弁護士・司法書士が執筆したものではありません。  本記事の目的及び執筆体制についてはコラム記事ガイドラインをご覧ください。
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